Par une décision du 13 février 2026, le Conseil d’État rappelle une règle déterminante quant à l’articulation entre le régime du lotissement et l’application des règles du plan local d’urbanisme (PLU). C’est l’existence du lotissement qui conditionne l’appréciation des règles du PLU à l’échelle du lot, elle suppose la réalisation d’au moins un transfert de propriété ou de jouissance. À défaut, l’appréciation des règles d’urbanisme s’apprécie à l’échelle de l’unité foncière d’origine.
En l’espèce, un permis d’aménager délivré le 16 juillet 2018 par le maire de Gréasque autorise la division d’une parcelle en deux lots à bâtir. Le 13 décembre 2021, un permis de construire est accordé pour l’édification d’une maison individuelle sur l’un de ces lots. Des voisins contestent cette autorisation devant le Tribunal administratif de Marseille, invoquant notamment la méconnaissance des règles du PLU relatives à l’emprise au sol et aux espaces verts. Leur recours est rejeté.
Saisi d’un pourvoi en cassation, les requérants soutiennent que le tribunal a, à tort, apprécié la conformité du projet aux règles du PLU à l’échelle du seul lot, alors qu’aucun transfert de propriété ou de jouissance n’est intervenu.
La question posée au juge de cassation tient à l’échelle d’appréciation des règles du PLU. Le permis de construire doit-il être examiné au niveau du lot ou de l’unité foncière d’origine ?
Le Conseil d’État rappelle qu’aux termes de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, un lotissement se caractérise par une division en vue de bâtir accompagnée d’un transfert de propriété ou de jouissance. Il en déduit que l’application de l’article R. 151-21 dudit code, qui permet d’apprécier les règles du PLU globalement ou lot par lot selon les cas, est subordonnée à l’existence effective d’un lotissement.
À cet égard, la Haute juridiction précise que ni la délivrance du permis d’aménager, ni l’achèvement des travaux d’aménagement ne suffisent à caractériser l’existence du lotissement. C’est l’intervention du transfert de propriété, alors même que ce transfert serait assorti d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, qui permet de regarder le lotissement comme constitué.
Il résulte de cette décision que, tant que le transfert en propriété ou en jouissance de la propriété d’au moins un des lots du lotissement n’a pas été acté à la date de délivrance du permis de construire, la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme à un permis délivré dans un lotissement ne sera pas applicable.