Nous sommes dans la situation où une personne avait consenti à l’un de ses enfants, nu-propriétaire avec son frère, l’usage gratuit d’un bien immobilier dont elle avait conservé l’usufruit. La réponse habituelle aurait été de justifier l’absence de rapport des loyers non payés par l’entraide familiale.
Cependant un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2022, remet en cause cette analyse. Il faut dire que les faits démontraient que la durée (44 ans) de l’occupation gratuite par le nu-propriétaire et l’absence d’éléments probants justifiant l’entraide familiale avaient conduit à ce que le nu-propriétaire rapporte les loyers qui auraient dû être payés après déduction du montant des réparations et frais d’entretien incombant normalement à l’usufruitier.
Ainsi, « celui qui cumule les devoirs d’un locataire, auquel sa position d’occupant d’un immeuble l’assimile, et les obligations issues de la nue-propriété de cet immeuble, ne peut réclamer à l’usufruitier le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur par l’article 1720 du code civil, relèvent du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire par l’article 605 du même code.
Il en résulte que l’indemnité de rapport due, en application de l’article 843 du code civil, par le donataire du droit d’usage gratuit d’un immeuble dont il était également nu-propriétaire et dont le donateur avait conservé l’usufruit, est égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d’entretien incombant à l’usufruitier du bien »
Cet arrêt prouve encore une fois qu’un conseil avisé est absolument nécessaire dans le cadre d’une transmission patrimoniale.
Références :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 mars 2022, 20-21.641, Publié au bulletin
