Louer de manière répétée un local d’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est considéré comme un changement d’usage au sens de la législation sur l’usage et doit ainsi être précédé d’une autorisation (art. L. 631-7 CCH). A défaut, outre la nullité de toute convention qui aura ainsi été conclue en violation de l'article L. 631-7 CCH, « toute personne ayant enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article » peut être condamnée à une amende civile aux termes de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation. Deux affaires récentes ont conduit la troisième chambre civile de la Cour de cassation à préciser la portée de ce texte.
La législation sur l’usage, prévue par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et applicable dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, dans les communes de plus de 200 000 habitants, et dans toutes celles (ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme auquel celles-ci appartiennent) qui l’ont décidé ), exige que tout changement d’usage d’un local à usage d’habitation en un usage autre que d’habitation soit précédé d’une autorisation, éventuellement soumise à compensation.
Louer de manière répétée un local d’habitation pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est considéré comme un changement d’usage au sens de cette législation (art. L. 631-7, 5e al., CCH).
L’absence d’autorisation préalable est sanctionnée de différentes manières :
- La nullité de toute convention conclue en violation de la règlementation (L. 631-7 CCH).
- Une amende civile (L. 651-2 CCH)
De plus, l’article L. 651-3 du Code de la construction et de l’habitation punit d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 80 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement, quiconque a sciemment fait de fausses déclarations ou à l’aide de manœuvres frauduleuses, a dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration.
S’agissant spécifiquement de l’amende civile, l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que peut y être condamnée « toute personne ayant enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article ».
Deux affaires récentes ont conduit la troisième chambre civile à préciser la portée de ce texte.
Dans la première affaire, (n° 21-20.464), il était question d’une personne ou société « qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique ». Pour la Cour de cassation, il n’est pas possible de reprocher dans ce cas d’avoir changé irrégulièrement l’usage du bien. Ainsi, les intermédiaires de locations meublés touristiques n’encourent pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 précité. Rappelons cependant que ceux-ci doivent informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par le code du tourisme, et ne peuvent maintenir des annonces sur leur plateforme dénuées du numéro d’enregistrement obligatoire à peine de lourdes amendes (art. L. 324-2-1 du code du tourisme ; Tribunal judiciaire de Paris, 1er juillet 2021, n° 19/54288).
La seconde affaire (n° 22-10.187) a été l’occasion pour la Cour de cassation d’affirmer cependant qu’un locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation de changement d’usage est passible de cette amende. Pour elle, il appartient au locataire de s’assurer de l’obtention de cette autorisation indépendamment du fait qu’en l’espèce le bailleur lui aurait « garanti la licéité » de cette mise en location.
