A la faveur d’une décision du 29 novembre 2023, n° 470788, mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État précise le régime juridique du lotissement sur la question de son champ d’application.
Dans cette affaire, la Société Longueil Invest dépose, sur le territoire de la commune de Maisons-Laffitte, une demande de permis d’aménager consistant à créer un unique lot à bâtir, choisissant de ne pas inclure la partie de terrain déjà bâtie dans le périmètre du lotissement. Par arrêté, en date du 9 août 2021, le maire de la commune accorde le permis sollicité.
Par ailleurs, précédemment, le maire a délivré à la même société un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable de lotissement pour des travaux d’extension d’une construction existante, démolition partielle et construction d’un garage et d’une piscine situés sur une parcelle issue d’une division parcellaire. L’autre parcelle concernée par cette division supportait déjà une construction.
L’association requérante saisit le tribunal administratif en vue d’annuler pour excès de pouvoir ces deux arrêtés. Le tribunal ayant rejeté ses demandes, elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 25 novembre 2022.
Par une décision du 29 novembre 2023, le Conseil d’État précise les conditions d’examen de la conformité aux règles d’urbanisme d’une construction située sur un terrain issu d’une division mais qui n’est pas inclus dans le périmètre du lotissement.
Il rappelle dans un premier temps la définition du lotissement donnée par le Code de l’urbanisme à l’article L. 442-1 et précise qu’en application des dispositions de l’article L. 442-1-2 du même code :
« Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. ».
Le pétitionnaire n’ayant pas fait le choix d’inclure dans ce périmètre le terrain déjà bâti, le Conseil d’État estime, à ce titre, que le périmètre du lotissement créé se borne au seul terrain destiné à être bâti. Ainsi, lorsque des terrains issus de la division n’ont pas été inclus dans le périmètre du lotissement, ceux-ci ne sont pas pris en compte pour apprécier le respect des règles d’urbanisme et les dispositions du règlement du PLU ne peuvent avoir pour objet ou pour effet d’y déroger.
Dans un deuxième temps, la Haute juridiction considère que ne peuvent être compris dans la notion de lotissement les détachements de terrains bâtis qui ne sont pas destinés à la démolition, y compris dans l’hypothèse d’une démolition partielle accompagnée d’une extension même significative :
« 3. Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments ».
Elle rappelle l’article R* 442-1 du Code de l’urbanisme qui précise que : « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / (…) e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis (…) ».
En l’espèce, le projet autorisé ne constitue donc pas un lotissement puisque le bâtiment existant n’a pas vocation à être démoli. Le Conseil d’État précise que le détachement d’un terrain supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, même lorsque l’extension envisagée de l’un des bâtiments est significative, ne constitue pas un lotissement au sens de l’article précité.
Par conséquent, elle conclut en rappelant que le projet autorisé ne constituant pas un lotissement, le respect des règles d’urbanisme par la construction située sur la parcelle non comprise dans le périmètre du ” lotissement “, n’a pas à être contrôlé pour délivrer le permis de construire litigieux.
Ainsi, il convient, pour le pétitionnaire, de bien définir le périmètre de son lotissement dans son dossier de demande de permis d’aménager.
