Le projet de loi 4D, devenu 3DS (Différenciation, Décentralisation, Déconcentration, Simplification), pour lequel le Gouvernement a engagé la procédure accélérée le 23 juin dernier, a été adopté en 1ère lecture au Sénat le 21 juillet et sera (enfin !) examiné par l’Assemblée nationale en séance publique dès le 6 décembre prochain. Le titre III (articles 15 à 30 quater) est consacré à l’urbanisme et au logement. Petit tour d’horizon des dispositions qui nous intéressent plus particulièrement.
Art. 15 à 22 quater – Pérennisation de l’article 55 de la loi SRU –La procédure de détermination de la liste des communes exemptées de l’application de l’article 55 de la loi SRU est rétablie. La notion de « territoire urbanisé » pour apprécier l’inconstructibilité sera définie par un décret en Conseil d’Etat, pour une application harmonisée.
Le décompte des logements sociaux est modifié : majoration de 50% des logements financés en prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) et minoration de 25% de ceux financés en PLS. La date butoir de 2025 de la loi SRU est en outre supprimée pour privilégier un rattrapage glissant et différencié selon les communes du déficit de logements sociaux. En faisant disparaître la date butoir, l’article 17 pérennise dans la loi l’objectif de la loi SRU. L’article 18 vise à créer un contrat de mixité sociale entre le préfet, le maire et le président de l’EPCI dans le lequel pourra être adapté le rythme du rattrapage du déficit de logements sociaux.
L’article 19 bis vise à supprimer la reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain lorsqu’il a constaté la carence d’une commune aux regards de ses obligations de construction de logements sociaux au titre de la loi SRU.
Art. 23 – Encadrement des loyers – L’expérimentation des loyers, qui devait prendre fin au 23 novembre 2023, est prolongée de 3 ans, la portant de 5 à 8 ans, pour permettre une évaluation appropriée du dispositif.
Art. 24 – Règlements de copropriété – Le délai de mise en conformité des règlements de copropriété sur les parties communes spéciales, à jouissance privative et aux lots transitoires, avec la loi Elan, est prolongé de 3 ans. Cette mention sera par ailleurs sans incidence sur l’existence de ces lots et parties communes.
Art. 26 – Extension du champ des opérations de revitalisation de territoires – Il sera désormais possible de conclure une ORT dans une ou plusieurs communes d’un EPCI sans que la ville-centre en fasse partie.
Art. 27 – Biens sans maître et biens en état manifeste d’abandon – Ont été adoptés le raccourcissement des délais et l’élargissement des procédures d’acquisition de biens sans maître et en état d’abandon manifeste avec la possibilité, pour les communes, de conduire la procédure de reconnaissance d’état manifeste d’abandon en faveur d’un EPCI.
Article 27 bis, 27 ter, 27 quater – Chemins ruraux – Le recensement communal des chemins ruraux, l’échange des chemins ruraux et la révision du plan départemental des itinéraires de randonnée pour tenir compte du recensement communal des chemins ruraux sont actés.
Art. 28, 28 A, 28 bis – Organismes de foncier solidaire (OFS) et Bail réel solidaire (BRS) – Extension du champ de compétence des OFS, afin de leur permettre de réaliser des logements à destination de ménages intermédiaires. Possibilité de réhabiliter des locaux professionnels en pied d’immeuble.
Exonération de plus-value (dans les mêmes conditions que pour le logement locatif social) lorsqu’un propriétaire cède son bien à un OFS pour un programme en BRS.
La délégation du droit de préemption urbain aux OFS est autorisée.
A noter qu’une habilitation du Gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance était initialement prévue notamment pour préciser l’objet des OFS et étendre leur champ de compétence. L’habilitation a été supprimée « en raison du caractère trop large et flou de l’habilitation proposée … »
Art. 30 – Grandes Opérations d’Urbanisme (GOU) – De nouvelles dérogations au bénéfice des GOU réalisées dans le cadre de projets partenariaux d’aménagement sont prévues, avec toutefois un renforcement du rôle des communes. Le champ du permis d’aménager multisites est étendu. Les maires ont en outre obtenu un droit de veto lorsque l’EPCI tente de diminuer leurs droits à construire.
Art. 30 bis D – Soutien de l’activité touristique en zone de montagne – Le maintien des meublés de tourisme pour mieux lutter contre la diminution progressive du nombre de logements mis en location saisonnière. La disposition vise à céder le droit de propriété des gestionnaires de résidences à des opérateurs fonciers chargés d’acheter des biens vendus pour les remettre en location en passant par le gestionnaire.
Art. 36 – Habitat inclusif – La disposition confie aux départements la compétence de coordonner le développement de l’habitat inclusif.
Art. 36 bis – Logements inoccupés de résidences universitaires – La location de logements inoccupés au sein des résidences universitaires à des publics reconnus comme prioritaires est désormais possible.
A noter également :
Art. 64 – Diagnostic assainissement – Les moyens de contrôle du service public d’assainissement collectif sur l’état du raccordement des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées sont renforcés. Un nouveau diagnostic obligatoire en cas de vente est créé à compter du 1er janvier 2023.
Art. 65 – Réforme de la publicité foncière – Le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnance pour réformer le régime de la publicité foncière. Les enjeux sont la sécurisation juridique et la fiscalité.
Texte adopté par le Sénat le 21 juillet 2021 et transmis à l’Assemblée nationale pour examen en 1ère lecture
