La crise du logement n’est plus seulement nationale : elle devient un sujet stratégique à l’échelle de l’Union européenne. Avec la décision (UE) 2025/2630 publiée le 19 décembre 2025, la Commission introduit, aux côtés du SIEG du logement social, un nouveau SIEG “logement abordable”. Cette décision marque une évolution majeure, en reconnaissant explicitement qu’un nombre croissant de ménages – y compris non défavorisés – n’arrivent plus à se loger aux conditions du marché.
La Commission constate que, dans plusieurs États membres, les défaillances du marché immobilier empêchent une partie des ménages d’accéder à un logement à coût soutenable et justifient une intervention publique encadrée par un SIEG dédié. Le nouveau SIEG “logement abordable” offre aux États membres un dispositif permettant d’octroyer des aides publiques sans notification préalable, dès lors que les conditions de la décision sont respectées.
L’annexe de la décision (UE) 2025/2630 précise les critères définissant le “logement abordable” au sens de ce SIEG. Ces éléments, désormais intégrés au droit européen, structurent précisément le champ d’application :
- Le logement doit être destiné à des ménages qui ne peuvent accéder à un logement à des conditions abordables en raison des conséquences du fonctionnement du marché. L’accessibilité financière doit être mesurée via des indicateurs objectifs tels que le ratio loyer/revenus, le ratio prix/revenus, le taux de surcharge des coûts de logement ou encore le nombre d’années de revenus nécessaires pour acheter un logement. Les coûts de l’énergie sont inclus dans le coût total du logement. Les États membres doivent recenser les besoins, documenter les indicateurs utilisés et pouvoir les fournir à la Commission sur demande.
- Le loyer ou prix doit être inférieur au marché et fixé de manière transparente, en tenant compte notamment des revenus des ménages, des prix de marché ou des coûts supportés par les opérateurs. Le prix ne doit pas être abaissé au‑delà de ce qui est nécessaire pour garantir l’accessibilité.
- Les logements doivent respecter des normes minimales en matière de qualité, d’environnement et d’accessibilité, conformément aux exigences nationales.
- Le service doit être ouvert à tous les prestataires, publics ou privés, capables de fournir le service d’intérêt économique général.
- Le logement doit rester affecté au logement abordable pendant une durée minimale de vingt ans, sauf justification particulière et documentée. Une exemption est possible lorsque les revenus commerciaux du prestataire restent marginaux et sont intégralement réinvestis dans le SIEG.
- La compensation publique peut couvrir un large éventail de coûts : construction neuve, acquisition de terrains ou de bâtiments, transformation ou rénovation, mise aux normes d’accessibilité, amélioration environnementale, adaptation climatique, ainsi que, lorsque nécessaire, les coûts d’exploitation.
Le logement abordable est désormais reconnu comme un défi structurel commun aux États membres de l’Union Européenne. Ce cadre ouvre de nouvelles possibilités pour soutenir l’investissement, sécuriser les modèles économiques des opérateurs et accompagner la production d’une offre durable et accessible, au-delà du logement social qui dispose déjà d’un régime analogue.
Décision (UE) 2025/2630 de la Commission du 16 décembre 2025 relative à l’application de l’article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général et abrogeant la décision 2012/21/UE, JOUE L 19 décembre 2025