Par une décision rendue le 23 mai 2025, le Conseil d’État rappelle que, pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation ou, le cas échéant, qui a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas d’autorisation ou de déclaration à cet effet.
En l’espèce, une société dépose le 3 décembre 2019 auprès de la mairie de Paris, une déclaration préalable pour un changement de destination concernant un local affecté à du bureau situé Passage-du-désir et rue du Faubourg Saint-Martin à Paris, 10ème arrondissement, afin d’y exercer de l’hébergement hôtelier, non accompagné de travaux ayant pour effet de modifier la façade ou les structures porteuse du bâtiment.
Par deux arrêtés des 27 mars et 3 avril 2020, l’administration s’oppose à cette demande considérant ce local à destination d’habitation et compte tenu de la situation du bien dans un secteur de protection de l’habitation et déficitaire en logement social.
La société forme alors un recours contre cette décision mais, voyant ses prétentions rejetées par les juges du fond, se pourvoit en cassation.
Dans la présente affaire, le Conseil d’État était amené à se prononcer sur la destination régulière qu’il convenait de retenir pour le local pour pouvoir apprécier la faisabilité du projet et, partant, apprécier la validité des arrêtés délivrés par la mairie s’opposant à la déclaration préalable.
La destination régulière dépend de la destination initiale du bien et de la régularité d’un changement ultérieur.
Cette destination initiale s’apprécie au regard de l’autorisation d’urbanisme sur la base de laquelle le bien a été édifié à l’origine, ou selon la modification autorisée depuis sa construction. Pour les constructions particulièrement anciennes, les juges considèrent que la détermination de la destination s’opère en considération des caractéristiques propres (CE 26 juillet 2011, Commune de Maincy, n° 328378 ; CE 9 décembre 2011, M. Riou, n° 335707). Sur cette dernière hypothèse précisément, la jurisprudence du Conseil d’État (CE 8 juillet 2024, Ville de Paris, n°475635) a récemment indiqué que « lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce. »
Au cas présent, si aucune autorisation d’urbanisme ne précisait la destination initiale de la construction, eu égard à la date à laquelle l’immeuble avait été édifié, les juges du fond ont retenu la destination d’habitation en se basant notamment sur la désignation figurant au règlement de copropriété du 7 juin 1951, en indiquant qu’il s’agissait d’un « grand appartement » « composé d’une entrée, de trois pièces sur la rue, de deux pièces sur la cour, d’une salle de bains, d’une cuisine, d’une petite entrée sur l’escalier de service, de toilettes et de deux caves ».
Ensuite, une fois que la destination initiale se trouve déterminée, il convient de vérifier que la destination actuelle de bureau est régulière. Pour ce faire, il convient de vérifier si ce changement a fait l’objet d’une autorisation ou s’il a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas une autorisation ou une déclaration à cet effet.
Sur ce point, les juges retiennent que, sans contredire la transformation effective de l’appartement en bureaux, aucune autorisation n’avait été accordée pour procéder à ce changement de destination et aucune preuve n’était alléguée pour démontrer que cette modification de la destination avait eu lieu antérieurement au 1er janvier 1977. La société requérante avait notamment versé aux débats un courrier de la préfecture de Paris en date du 14 juin 1988 détaillant les démarches pour procéder à une transformation de bureaux ainsi qu’une attestation de la mairie de Paris du 2 juillet 2018 dressant l’historique des changements d’usage intervenus après le 1er janvier 1970 et se bornant à indiquer que le local n’avait fait l’objet d’aucune autorisation ou déclaration sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Les juges précisent, par ailleurs, que la circonstance qu’une construction à usage d’habitation n’aurait pas été occupée, même durant une longue période, n’est pas par elle-même de nature à changer sa destination (CE 9 décembre 2011, M. Riou, préc.)
Par conséquent, le changement de destination de l’appartement en bureau est irrégulier. Le projet, consistant à transformer un local destiné à l’habitation en hébergement hôtelier, n’était pas faisable eu égard au PLU de Paris qui comporte des dispositions spécifiquement applicables aux changements de destination pour faire obstacle à la réduction des surfaces destinées à l’habitation. Le requérant n’est donc pas fondé à demander l’annulation des arrêtés s’opposant à sa déclaration préalable.