Dans une décision du 1er octobre 2026, le Conseil d’Etat juge que l’obligation d’intégrer une part minimale de logements sociaux imposée par l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme en cas de carence de la commune constitue une disposition d’urbanisme qui peut être cristallisée par le certificat d’urbanisme.
En l’espèce, le maire d’une commune délivre le 21 mai 2023 un certificat d’urbanisme d’information à un promoteur immobilier pour la réalisation d’un ensemble de quatre-vingt-deux logements libres. Le 15 décembre 2023, le préfet prend un arrêté constatant la carence, au regard de ses objectifs triennaux de logements locatifs sociaux, de la collectivité sur le territoire de laquelle se situe le terrain du projet. Le maire refuse ensuite de délivrer le permis de construire le 6 février 2024. Saisi par le pétitionnaire, le Tribunal administratif de Nice annule ce refus et rejette la demande de substitution de motifs de la commune fondée sur l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme, qui visait à justifier le refus par la contrariété du projet à la servitude de mixité sociale applicable aux opérations de plus de douze logements ou représentant plus de 800 m² de surface de plancher dans les communes carencées.
Le Conseil d’Etat rejette le pourvoi de la commune et confirme la solution retenue par le Tribunal.
Il rappelle que le certificat d’urbanisme garantit au pétitionnaire, pendant dix-huit mois, la stabilité des règles d’urbanisme légalement applicables à la date de sa délivrance, à l’exception de celles relatives à la sécurité ou la salubrité publique, conformément à l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme et à une jurisprudence désormais bien établie (CE 18 décembre 2017, n° 380438).
Cette garantie s’applique « quel que soit [le] contenu » du certificat. Celui-ci a certes une vocation informative quant aux règles d’urbanisme applicables, aux limitations administratives au droit de propriété et aux taxes d’urbanisme. Toutefois, les règles légalement applicables à la date de sa délivrance demeurent cristallisées pendant sa durée de validité.
Selon la Haute juridiction administrative, la règle de la mixité sociale de l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme relève bien des « dispositions d’urbanisme » au sens de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme même si elle est légale. Son application ou sa non application peut, par conséquent, être cristallisée à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme.
En l’espèce, l’arrêté préfectoral constatant la carence étant intervenu après la délivrance du certificat, l’obligation issue de l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable au terrain à cette date. Dès lors, cette sujétion nouvelle ne peut être opposée à une demande de permis de construire déposée dans le délai de validité de dix-huit mois du certificat.
Mentionné aux tables du recueil Lebon, cet arrêt confirme la portée protectrice du certificat d’urbanisme. Il offre aux porteurs de projet une sécurité juridique renforcée en empêchant l’application de contraintes nouvelles apparues après sa délivrance, dès lors que la demande d’autorisation est déposée dans son délai de validité.