Dans un arrêt du 18 novembre 2024 le Conseil d’État juge qu’un certificat d’urbanisme, même s’il n’est pas exécutoire, cristallise les règles d’urbanisme applicables à la parcelle, si une demande de permis de construire est déposée dans les dix-huit mois qui suivent sa délivrance. Il précise que le dépôt de pièces complémentaires postérieurement au délai de dix-huit mois ne fait pas obstacle à ce que le pétitionnaire puisse se prévaloir des effets du certificat d’urbanisme.
Pour rappeler le cadre général, le certificat d’urbanisme, document pouvant être demandé par toute personne, a vocation à informer le pétitionnaire des dispositions d’urbanisme, la liste des taxes et participations d’urbanisme ainsi que des éventuelles limitations au droit de propriété applicables à un terrain. Cela lui permet également, si le pétitionnaire dépose une demande de permis de construire dans les dix-huit mois suivant la délivrance de certificat d’urbanisme, de voir cette demande de permis instruite au regard des règles applicables au jour de la délivrance du certificat. C’est le droit à la cristallisation des règles d’urbanisme.
Il existe toutefois une limite relative aux dispositions relatives à la sécurité et à la salubrité publiques. De plus, un certificat d’urbanisme cristallise seulement les règles applicables, et non celles qui y sont énoncées (CE 10 juin 1981, Jacquet, n° 25700) et ce à condition qu’elles soient légales (CE 4 novembre 1994, société civile immobilière “Le Parc de Vaugien”, n° 102929 ; CE 3 juillet 2020, n° 420346). Enfin, si au jour de la délivrance du certificat d’urbanisme, un sursis à statuer peut être opposé, alors il sera possible pour l’autorité compétente de surseoir à une demande de permis de construire si les conditions en sont réunies (CE 3 avril 2014, commune de Langolen, n° 362735) ou d’appliquer à cette demande les nouvelles règles (CE 18 décembre 2017, n° 380438).
Malgré ces limites, la cristallisation peut présenter d’importants avantages pour un pétitionnaire.
Aux termes de la décision ici commentée, le Conseil d’État précise que le respect ou non des mesures de publicité et de transmission au représentant de l’État du certificat d’urbanisme, résultant des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du Code général des collectivités territoriales, qui permettent de le rendre exécutoire, est sans incidence sur le bénéfice de la cristallisation du droit applicable au terrain.
En l’espèce, la demande de permis a bien été déposée dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme. Toutefois, le certificat d’urbanisme n’a pas été transmis au préfet. La question qui se posait alors était de savoir si le bénéficiaire pouvait ainsi se prévaloir de la cristallisation des règles sur le fondement d’un certificat d’urbanisme non exécutoire.
Pour le Conseil d’État, le fait que le certificat d’urbanisme n’ait pas été transmis au préfet est sans incidence sur la réglementation applicable pour l’instruction de la demande de permis de construire, qui doit être faite en fonction des règles d’urbanisme applicables au jour de la délivrance du certificat d’urbanisme.
La seconde question était de savoir si cette cristallisation perdurait alors que la demande de permis de construire avait été complétée postérieurement au délai de dix-huit mois.
Selon le Conseil d’État, il « ne résulte pas des dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme qu’un permis de construire déposé dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme ne puisse être complété, à peine de perte du droit à ce que la demande soit examinée au regard des disposition d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, qu’avant l’expiration de ce délai ».
Il en résulte qu’un certificat d’urbanisme, même s’il n’est pas exécutoire, cristallise le droit applicable si une demande de permis de construire est déposée dans les dix-huit mois, et ce même si, ultérieurement, la demande de permis est complétée.
