A l’occasion de la vente d’un immeuble, ou de l’analyse de l’origine de propriété d’un immeuble, il arrive qu’il ne soit pas possible de justifier de la propriété du vendeur par un titre. Dans ce cas, la piste de l’acte de notoriété acquisitive peut être envisagée.
Le possesseur d’un bien peut en effet en être reconnu propriétaire, alors même qu’il ne bénéficie pas d’un titre de propriété, si les conditions de la prescription acquisitive (encore appelée usucapion) sont réunies. Pour cela, il convient que le requérant démontre sa maitrise matérielle du bien, le caractère utile de cette possession au sens de l’article 2261 du Code civil (possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire) et que cette possession dure depuis plus de trente ans (ou dix ans en cas de bonne foi du possesseur et d’un juste titre).
Les éléments factuels de nature à démontrer la possession utile et trentenaire d’un immeuble – tels qu’un état hypothécaire, des témoignages, un document cadastral au nom du possesseur, ou encore de factures d’abonnement, la construction d’un bâtiment, etc. – peuvent alors être réunis dans le cadre d’un acte de notoriété acquisitive qui sera dressé par le notaire.
Un tel acte ne constitue pas un titre de propriété mais permet de réunir les preuves d’une possession permettant le jeu de l’usucapion.
En conséquence, il permettra de répondre efficacement à une action en revendication qui serait intentée par celui qui se prétend propriétaire dès lors qu’il réunit bien des preuves solides d’une possession utile et trentenaire. Le juge saisi sera alors chargé de trancher en faveur de la propriété la plus vraisemblable : celui qui justifie d’éléments probants aura toutes les chances de l’emporter. L’acte permet donc au possesseur de se préconstituer une preuve de sa propriété du bien acquise par l’effet de l’usucapion.
Le sujet de l’acte de notoriété acquisitive fera l’objet d’un approfondissement à l’occasion d’un article juridique diffusé au début de l’année 2022.
Coralie Leveneur et Céline Roger, Lab Cheuvreux
