Jusqu’à présent, dans les communes ayant mis en œuvre la déclaration avec enregistrement, le propriétaire qui avait déclaré un meublé de tourisme en tant que résidence principale ne pouvait en principe le proposer à la location plus de 120 jours dans l’année, au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La loi Le Meur visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif aux zones tendues offre désormais aux communes concernées par la déclaration avec enregistrement, la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales. En effet, l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme a été modifié afin de permettre aux communes, sur délibération motivée, de pouvoir abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales mais dans la limite de 90 jours. Le Conseil de Paris n’a pas perdu de temps puisqu’il a déjà, par délibération en date du 19 décembre 2024, abaissé le nombre de jours maximal de location à 90 jours devenant ainsi la première ville de France à appliquer ce plafond fixé à 90 jours.
La situation ancienne : 120 jours par année maximum de location d’une résidence principale
L’ancien article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoyait que dans les communes ayant mis en œuvre la déclaration avec enregistrement, le propriétaire qui avait déclaré un meublé de tourisme en tant que résidence principale ne pouvait le proposer à la location plus de 120 jours dans l’année, au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Ce seuil de 120 jours découlait de la définition de résidence principale issue de l’article 2 de loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’une résidence principale est celle qui est occupée plus de huit mois par an. La location d’une résidence principale de plus de quatre mois par an est donc incohérente avec la définition de résidence principale au sens de la loi.
Lorsqu’une commune a mis en œuvre la procédure d’autorisation préalable au changement d’usage d’un local d’habitation en vertu de l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, il n’est pas nécessaire pour un propriétaire louant sa résidence principale en tant que meublé touristique dans la limite de 120 jours par an de solliciter un changement d’usage. En revanche, le propriétaire devra solliciter une demande de changement d’usage lorsqu’il souhaite louer un meublé touristique plus de 120 jours par an car son logement ne peut plus dans cette hypothèse constituer sa résidence principale.
La situation nouvelle depuis l’entrée en vigueur de la loi : possibilité pour les communes d’abaisser le seuil de 120 jours de location d’une résidence principale
La loi Le Meur visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif aux zones tendues offre désormais aux communes la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales.
En effet, l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme a été modifié afin de permettre aux communes ayant mis en oeuvre la déclaration avec enregistrement, sur délibération motivée, de pouvoir abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales mais dans la limite de 90 jours.
Le principe de limitation à 120 jours demeure mais il est donc assorti d’une possibilité donnée aux communes qui le souhaitent d’abaisser ce seuil par « délibération motivée ».
Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2025.
Il est à noter que cet abaissement du seuil de nombre de jours de location d’une résidence principale n’a pas de conséquences sur la définition de résidence principale issue de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en effet le changement d’usage reste requis au-delà de quatre mois par an.
Le Conseil de Paris n’a pas perdu de temps puisqu’il a déjà, par délibération en date du 19 décembre 2024, abaissé le nombre de jours maximal de location à 90 jours devenant ainsi la première ville de France à appliquer ce plafond fixé à 90 jours.
Les sanctions du non respect du seuil de location d’une résidence principale
Les sanctions du non respect du seuil de nombre de location n’ont pas subies de modifications substantielles avec l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.
Les communes disposent toujours de deux moyens de contrôler le respect du seuil de 120 jours ou celui fixé par délibération motivée de la commune qui ne peut être inférieur à 90 jours :
L’article L 324-1-1 du Code de tourisme prévoit que la commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours de location du meublé touristique au cours de l’année.
Le non-respect par les loueurs de la limitation du seuil ainsi que le défaut de transmission d’informations demandées par la commune pour vérifier le respect du seuil est toujours passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000,00 €. Il est à noter qu’avec l’entrée en vigueur de la loi, l’amende maximale est plafonnée à 10.000,00 € jusqu’au 20 mai 2026 au plus tard et sera ensuite rehaussée à 15.000 € par année de dépassement.
Le deuxième aliéna de l’article 324-2-1 du Code du tourisme prévoit toujours la possibilité pour la commune de solliciter à toute plateforme intermédiaire le décompte du nombre de jours annuels ou chaque meublé de tourisme a été loué par son intermédiaire. En cas de dépassement du seuil de 120 jours ou du seuil fixé par délibération motivée de la commune, les plateformes intermédiaires de location doivent retirer l’annonce du meublé de tourisme en cause.
En cas de non-respect de leur obligation d’information, les plateformes intermédiaires s’exposent à une amende de 12.500 € par logement. En outre, en cas de refus de bloquer les annonces dépassant la durée légale de 120 jours par an, ou le seuil fixé par délibération de la commune ou encore de transmettre à la commune concernée le décompte des nuits louées, elles encourent une amende de 50.000 € par logement.
Laetitia Nouchy