Dans un arrêt rendu le 16 février 2023, la Cour d’appel de Paris précise que la location de lits dans une chambre partagée au sein d’un local à usage d’habitation ne peut être qualifiée de bail mobilité. Le propriétaire qui se livre à cette pratique dans un local à usage d’habitation est donc passible de sanctions au titre du changement d’usage irrégulier.
Dans cette affaire, une société est propriétaire de locaux qui sont transformés, en 1998, en local à usage d’habitation. Elle procède au sein de ce local à la location de lits dans une chambre partagée avec des espaces communs. La commune demande la condamnation de la société pour changement d’usage irrégulier.
La Cour d’appel rappelle le dispositif applicable en matière de changement d’usage. L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit, notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants, une autorisation préalable en cas de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, sous peine de nullité de tous les accords ou conventions conclus en violation de cet article. Le contrevenant peut également se voir condamné à une amende ne pouvant excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé, en application de l’article L. 651-2 du CCH.
L’usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970 constitue la référence pour l’appréciation du changement d’usage. « Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »
L’article L. 631-7 du CCH précise que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. »
Toutefois, ni la location par un propriétaire de sa résidence principale pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, ni la conclusion de baux mobilités, ne constituent des changements d’usage.
En l’espèce, la société poursuivie soulève deux arguments afin d’échapper à une condamnation pour changement d’usage irrégulier.
En premier lieu, elle argue de la conclusion de « baux mobilité » pour la location de lits dans une chambre partagée en vertu de baux, non constitutive, selon elle, d’un changement d’usage.
Le bail mobilité, régi par l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989, est un « contrat de location de courte durée d’un logement meublé (…) à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique (…), en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ». La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, sans renouvellement possible.
La Cour d’appel exclut en l’espèce la qualification de bail mobilité ; elle estime qu’un tel contrat « ne peut porter que sur un logement en son entier ». L’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 vise en effet la location d’un « logement meublé », qualification qui doit être déniée à la seule location d’un lit dans une chambre partagée.
La Cour relève qu’« il s’est agi de louer des lits dans une chambre partagée avec des espaces communs »,« activité commerciale ne relevant à l’évidence pas de la législation des baux mobilités ». Elle ajoute que « la mise à disposition du bien à (un intermédiaire) pour un usage commercial établit le changement d’usage illicite commis par le propriétaire ».
En second lieu, la société argue qu’elle a confié l’exploitation du local à un intermédiaire en la personne d’une autre société, qui doit, selon elle, être considérée comme responsable du changement d’usage irrégulier.
La Cour d’appel exclut cet argument en considérant que la société « ne saurait se retrancher derrière la responsabilité d’un intermédiaire auquel elle a confié l’exploitation du bien ». Il peut être relevé qu’en l’espèce le gérant de la société propriétaire était également gérant de la société intermédiaire.
Rappelons que la Cour de cassation avait déjà exclu la condamnation des intermédiaires au titre de la législation sur le changement d’usage, en jugeant que « celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, en méconnaissance de l’article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 » (Cass. 3ème civ. 9 novembre 2022, n° 21-20.464, n° 21-20.814).
Ainsi, seul le propriétaire du local est passible de sanctions au titre d’un changement d’usage irrégulier.
A noter que la société a toutefois échappé en l’espèce au paiement de l’amende prévue par l’article L. 324-1-1, IV du Code de tourisme, lequel oblige le propriétaire louant sa résidence principale – qualité que ne présentait pas la SCI – comme meublé de tourisme à déclarer à la commune le nombre de jours loués par an.
CA Paris 16 février 2023, n° 22/10149
