Prévue dès l’origine par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la scission de copropriété a été conçue pour permettre l’éclatement d’ensembles immobiliers trop importants en copropriétés de dimensions plus réduites afin d’en simplifier la gestion et faciliter les prises de décision. Jusqu’à la loi visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement*, promulguée le 9 avril 2024, seuls les copropriétaires, en assemblée générale, ou l’administrateur provisoire, pouvaient recourir à la scission de copropriété prévue aux articles 28 et 29-8 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la scission dite « volontaire » ou « amiable », prévoit en effet que les copropriétaires peuvent décider, sur demande d’un ou de plusieurs copropriétaires, en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de procéder à une scission de la copropriété initiale en parcelles ou en volumes, selon la configuration de l’ensemble immobilier.
L’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la scission dite « judiciaire », prévoit quant à lui que les copropriétaires peuvent se voir imposer la scission lorsque « la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement » par le juge judiciaire sur demande de l’administrateur provisoire.
Dans l’objectif de renforcer la prévention de l’aggravation de situations remédiables mais aussi d’accélérer la réhabilitation de l’habitat dégradé, l’article 43 de la loi du 9 avril 2024 étend aux opérateurs d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ayant pour objet la rénovation urbaine ou d’un plan de sauvegarde, la possibilité de solliciter du juge une scission judiciaire ou la mise en place forcée d’un ou de plusieurs syndicats secondaires en fonction des besoins identifiés.
Désormais, en sus des copropriétaires et de l’administrateur provisoire, les pouvoirs publics pourront donc également recourir à la scission de grands ensembles en copropriété, non placés sous administration provisoire, selon les modalités définies par l’article 43 de la loi du 9 avril 2024, et ainsi faire gagner jusqu’à 2 à 3 années dans le démarrage effectif des programmes de redressement desdites copropriétés**.
Le notaire reste, quant à lui, l’interlocuteur privilégié pour guider les différents acteurs pouvant solliciter la scission d’une copropriété, aussi bien dans leur stratégie que dans la mise en œuvre de leur projet, de la conception de celui-ci jusqu’à sa réalisation.
*Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement
