A l’occasion d’un arrêt rendu le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme avec force la règle d’ordre public aux termes de laquelle le locataire commerçant qui exerce son droit de préemption ne peut se voir imposer le paiement des honoraires de l’agent immobilier.
Dans le cas d’espèce, en application de l’article L. 145-46-1 alinéa 1er du Code de commerce, des bailleresses, envisageant de vendre leur local commercial, en informent la société locataire. La notification mentionne le prix et les conditions de la vente envisagée, en ce compris les honoraires de négociation dus à un agent immobilier.
La locataire usant de son droit de préemption aux conditions indiquées dans la notification qui lui en a été faite, les parties signent une promesse de vente, ultérieurement réitérée par acte authentique. Le prix acquitté par le preneur inclut ainsi les frais d’agence immobilière.
Estimant avoir indûment payé lesdits frais, la société locataire assigne les bailleresses en restitution de la commission d’agence. Sa demande est toutefois rejetée par les juges du fond. Selon la Cour d’appel, les parties peuvent déroger conventionnellement à la règle de l’article L 145-46-1 du Code de commerce. La locataire ayant accepté les conditions de l’offre, signé une promesse et l’acte de vente, elle était réputée avoir consenti à supporter les frais d’agence. Elle se pourvoit donc en cassation.
La Cour de cassation adopte une position ferme et casse l’arrêt. Elle rappelle que le locataire commercial exerçant son droit de préemption ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’agence immobilière, aucun intermédiaire n’étant nécessaire ou utile à la réalisation de la vente résultant de l’effet de la loi.
Elle considère que « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur en application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ».
Elle tempère toutefois la lecture de ce texte, admettant que la mention des frais d’agence dans la notification du droit de préemption faite par le bailleur commercial ne constitue pas une cause de nullité de l’offre ; ainsi donc, l’acceptation par le preneur d’acquérir au seul prix de vente, sans considération des éventuels frais d’agence mentionnés dans la notification, emporte la perfection de la vente (Cass. 3ème civ. 28 juin 2018, n° 17-14.605).
Cass. 3ème civ. 1er octobre 2026, n° 25-14.711