En cas de vente d’un ensemble immobilier, le congé avec offre de vente délivré en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 par le bailleur au locataire ne doit porter que sur les parties louées, exception faite en cas d’indivisibilité du bien. Dans la lignée de sa jurisprudence en la matière, la Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 27 juin 2024 que le congé avec offre de vente délivré en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne doit porter que sur les parties louées. Elle confirme ainsi la nullité du congé avec offre de vente délivré sur l’ensemble de l’immeuble, dès lors que les locaux loués étaient divisibles.
Il est intéressant de souligner que la Cour de cassation ne donne pas droit au pourvoi des bailleurs qui reprochaient à la Cour d’appel d’imposer, avec cette solution, une division de l’ensemble immobilier ce qui constituait, pour eux, une atteinte disproportionnée à l’exercice de leur droit de propriété et à une violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Cette décision a le mérite de rendre effectif le droit de préemption du locataire fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en lui offrant la possibilité d’acheter en priorité le bien immobilier qu’il loue et non pas l’ensemble de l’immeuble dans lequel est compris le bien.
Face à une telle situation, les propriétaires devront par conséquent procéder à une division de l’immeuble et ventiler le prix de vente pour pouvoir délivrer régulièrement un congé avec offre de vente au locataire, au risque de voir leur bien préempté partiellement et d’abandonner leur projet initial.
