La Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 2 juin dernier, un arrêt critiquable – et critiqué - quant à la durée de la prescription applicable à l’hypothèque consentie en garantie de la dette d’un tiers.
Dans cette affaire, des époux avaient accordé en 1993 une hypothèque sur plusieurs de leurs biens immobiliers en garantie d’une ouverture de crédit consentie par une banque à une société. Cette dernière a ensuite été placée en redressement judiciaire et le jugement d’homologation du plan a été prononcé en 1996.
Plusieurs années plus tard, en 2014, les constituants ont assigné la banque en vue de constater l’extinction par prescription des hypothèques qu’ils avaient consenties.
Les juges du fond ont ordonné la radiation des hypothèques, considérant que l’engagement des constituants s’était éteint à l’expiration du délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 (réformant la prescription), à défaut d’action à leur encontre.
La banque s’est pourvue en cassation. Pour contester la décision d’appel, elle a fait valoir le fait que l’affectation hypothécaire consentie par les époux ne constituait pas un cautionnement soumis à la prescription quinquennale de droit commun (depuis la loi du 17 juin 2008), mais une sûreté réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, et ce même après l’entrée en vigueur de la loi précitée.
La Cour de cassation censura l’arrêt d’appel au motif que les époux s’étaient « rendus cautions “simplement hypothécaires” de l’emprunteur » et que l’affectation de leurs biens en garantie de la dette d’autrui avait la nature d’une sûreté réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.
Un traitement défavorable du constituant d’une hypothèque pour autrui
Cet arrêt reprend, alors même qu’elle avait été critiquée, la position adoptée par la chambre mixte de la Cour de cassation en 2005 selon laquelle la sûreté réelle pour autrui, qui n’implique aucun engagement personnel à satisfaire l’obligation d’autrui, ne constitue pas un cautionnement, mais une sûreté réelle.
Les hauts magistrats tirent les conséquences de cette qualification pour appliquer la prescription trentenaire des actions réelles immobilières, et non pas la prescription quinquennale de droit commun que l’on applique au cautionnement.
Cette décision témoigne du traitement défavorable des constituants des sûretés réelles pour autrui, qui sont privés des protections accordées à la caution (du moins jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme des sûretés).
La Cour de cassation poursuit ce mouvement en soumettant les constituants de sûretés réelles à un risque de poursuite vingt-cinq ans plus long que celui encouru par les cautions !
Cette inégalité entre constituant d’une sûreté réelle et caution peut pourtant surprendre car le premier s’engage finalement, comme la seconde, à acquitter la dette d’autrui en cas de défaillance de ce dernier. Certes, il n’engage pas son patrimoine entier mais seulement certains de ses biens, mais en quoi cela doit-il justifier un traitement plus sévère ?
Au-delà de cet aspect, l’arrêt interroge également quant à l’articulation de cette prescription – trente ans – avec celle applicable à l’action contre le débiteur – cinq ans. Il résulte de cette dernière que dès lors que le créancier est resté inactif pendant cinq ans, il ne peut plus agir contre son débiteur en paiement.
Or la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, de façon très claire, que l’hypothèque ne survit pas à la prescription de l’action en paiement (arrêts du 12 mai 2021).
Faut-il retenir que les juges suprêmes entendent traiter différemment le tiers constituant d’une hypothèque (qui pourrait être poursuivi même après extinction de l’action en paiement) et le débiteur ayant lui-même consenti l’hypothèque (qui voit son hypothèque éteinte par voie d’accessoire à l’extinction de l’action en paiement de l’obligation principale) ? Qu’en déduire alors sur le caractère accessoire de l’hypothèque, pourtant inhérent à cette sûreté ? A moins qu’en l’espèce, l’extinction de l’obligation principale n’ait pas été encore acquise, mais cela ne transparait pas à la lecture de l’arrêt.
La réforme du droit des sûretés, sans aller jusqu’à consacrer la nature personnelle de la sûreté, remédie partiellement à l’inégalité de traitement en accordant aux constituants des sûretés réelles pour autrui un certain nombre de protections dont bénéficie la caution. Dans ces circonstances, et à la lecture des critiques déjà émises par la doctrine contre l’arrêt commenté, la Chambre commerciale maintiendra-t-elle sa position ? A suivre !
