Longtemps appréhendé comme une composante technique du développement immobilier, le raccordement électrique est devenu l’un des principaux enjeux de la réalisation des projets de data centers. Face à l'explosion des besoins en puissance, la disponibilité de l'électricité, les délais de raccordement et la sécurisation des engagements contractuels conditionnent désormais la faisabilité et la valorisation de ces opérations.
Pourquoi le raccordement électrique est-il devenu un enjeu déterminant dans le développement des data centers ?
Le développement de l’intelligence artificielle et du cloud entraîne une augmentation considérable des besoins en capacités de stockage et de traitement des données, et corrélativement, des besoins en électricité.
En Ile-de-France, les projets de data centers en développement sont passés d’environ 80 en 2020 à 125 à horizon 2030.
Mais c’est surtout la puissance électrique des nouveaux projets qui change d’échelle : certains campus affichent désormais des besoins de plusieurs centaines de mégawatts.
Cette situation crée une concurrence croissante entre les porteurs de projets pour accéder aux capacités disponibles sur le réseau électrique.
La valeur d’un projet de data center ne repose donc plus uniquement sur la maîtrise foncière et l’obtention des autorisations administratives, mais également sur la capacité à sécuriser une puissance électrique suffisante, dans un calendrier compatible avec son exploitation.
Le raccordement devient ainsi une composante essentielle de la faisabilité, de la commercialisation et de la valorisation immobilière du projet.
Quelles sont les principales étapes pour obtenir le raccordement électrique d’un data center ?
Le raccordement électrique relève principalement de deux gestionnaires : RTE, chargé du réseau public de transport d’électricité, et Enedis, gestionnaire du réseau public de distribution.
Pour les projets de grande puissance relevant de RTE, le parcours contractuel s’articule autour de plusieurs étapes.
Une première étude exploratoire, facultative et non engageante, permet d’apprécier la faisabilité technique du raccordement, son coût prévisionnel et son calendrier.
Vient ensuite la Proposition Technique et Financière (PTF), qui constitue une étape déterminante : elle définit notamment la solution technique envisagée, la puissance demandée, le délai prévisionnel de mise à disposition et la contribution financière du demandeur.
L’acceptation de cette proposition, encadrée par des délais stricts et accompagnée du versement d’un premier acompte, permet au projet de conserver sa position dans la file d’attente.
Enfin, la convention de raccordement formalise les engagements techniques, juridiques et financiers nécessaires à la réalisation des travaux.
Particularité de certains projets : un raccordement Enedis peut être envisagé parallèlement au raccordement RTE, afin de permettre une première exploitation à puissance réduite, dans l’attente de la mise à disposition de la puissance définitive.
Comment sécuriser contractuellement le raccordement électrique dès la promesse de vente ?
La sécurisation du raccordement doit intervenir dès la négociation de la promesse de vente, alors même que les caractéristiques définitives du projet ne sont pas toujours connues.
L’enjeu consiste à faire de l’obtention d’une PTF répondant aux besoins du projet une véritable condition de sa réalisation.
La condition suspensive devra ainsi encadrer plusieurs paramètres essentiels dont la puissance minimale garantie ou le délai maximal de mise à disposition du raccordement.
Une attention particulière devra également être portée aux éventuelles heures d’effacement, correspondant aux périodes pendant lesquelles le gestionnaire de réseau peut demander une réduction temporaire de la puissance appelée.
Cette précaution est d’autant plus importante que le coût du raccordement d’un data center peut parfois représenter plusieurs dizaines de millions d’euros.
La rédaction contractuelle doit également articuler les délais du raccordement avec ceux nécessaires à l’obtention des autorisations administratives.
Comment organiser le financement du raccordement électrique avant la réalisation de la vente immobilière ?
le calendrier financier du raccordement présente une particularité majeure : le porteur de projet doit engager des dépenses importantes alors même que la réalisation définitive de l’opération immobilière demeure incertaine.
La PTF prévoit ainsi le versement d’acomptes successifs destinés à financer les études, puis les travaux de raccordement.
A ces engagements peut s’ajouter une Lettre d’Accord pour Engagement de Dépenses anticipées (LAED), permettant à RTE de commander certains équipements avant même la signature de la convention de raccordement.
En pratique, les développeurs sollicitent fréquemment les investisseurs ou futurs utilisateurs afin qu’ils participent au financement de ces dépenses pendant la période intermédiaire précédant la vente.
Plusieurs mécanismes peuvent être envisagés : remboursement des acomptes déjà versés ou organisation d’un financement contractuellement encadré.
La principale difficulté réside dans le traitement de ces sommes en cas d’échec de l’opération : caducité de la promesse, refus d’autorisation administrative, abandon du projet ou défaillance d’une partie.
Il est donc indispensable d’anticiper contractuellement les modalités de remboursement, les délais de restitution et les garanties financières associées, ainsi que la répartition des dépenses devenues non remboursables.
La Proposition Technique et Financière peut-elle être librement cédée à l’acquéreur du data center ?
La question du transfert de la PTF constitue désormais l’une des principales difficultés juridiques rencontrées dans la structuration des opérations de data centers.
Alors que les anciennes conditions générales de RTE permettaient une cession relativement libre de la PTF à un tiers, les dispositions applicables depuis le 29 juin 2024 en restreignent significativement les possibilités.
La cession est désormais prévue au profit de sociétés appartenant au même groupe que le demandeur initial, selon les critères de contrôle définis à l’article L. 233-3 du Code de commerce.
En conséquence, la vente du foncier et le transfert des autorisations administratives à un investisseur indépendant ne permettent plus, à eux seuls, d’organiser librement le transfert de la PTF.
Plusieurs schémas doivent alors être étudiés, notamment le recours à une société de projet (SPV) destinée à détenir la PTF, dont les titres pourront ultérieurement être cédés à l’investisseur.
Une autre solution consiste à maintenir la PTF au nom du développeur, ce qui suppose toutefois d’organiser précisément ses engagements financiers et opérationnels à l’égard de l’acquéreur.
Ces structurations nécessitent une vigilance particulière concernant les droits détenus sur le foncier, les conditions de maintien dans la file d’attente et les conséquences d’un changement de contrôle.
La cessibilité de la PTF doit désormais être analysée dès l’origine du montage immobilier et non au seul moment de la vente.
Eric Hervy, Notaire associé Cheuvreux