Création de l’EPIFE : les principales mesures de la réforme de la gestion immobilière de l’État

Le patrimoine immobilier de l’État, qui représente 96 millions de m², fait face à un double défi : réduire son impact environnemental et améliorer son efficacité. Dans un contexte de maîtrise des dépenses publiques et de transition écologique, l’objectif est de diminuer de 25 % les surfaces occupées d’ici 2032 tout en modernisant les locaux. Selon la Cour des comptes, le système actuel n’incite pas les administrations à optimiser leurs espaces et souffre d’un important retard de rénovation. Pour remédier à cette situation, la loi du 18 août 2026 crée une foncière de l’État chargée de gérer professionnellement le patrimoine immobilier public. Ce nouvel établissement devra rationaliser les surfaces, financer les mises aux normes et valoriser les biens sous-utilisés, notamment pour favoriser la création de logements.

Cette loi introduira les réformes suivantes.

Pour l’Etat

Concernant la cession des biens de son domaine privé, un nouveau droit d’information préalable des « collectivités territoriales et l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre sur le territoire desquels cet immeuble est situé » est institué (nouvel alinéa au sein de l’article L.3211-1 du CG3P) ; Le Conseil de l’Immobilier de l’Etat est supprimé. (suppression du livre II de la quatrième partie du CG3P).

Pour l’AGILE devenant l’EPIFE

La SA Agence de gestion de l’immobilier de l’État (AGILE) est transformée en un EPIC national dénommé « Établissement public immobilier et foncier de l’État » (EPIFE). Cette transformation n’emporte ni création d’une personne morale nouvelle, ni cessation d’activité. Les biens, droits, obligations, contrats et autorisations de toute nature de l’établissement public sont ceux de cette société au moment de la transformation de sa forme juridique. Certains contrats afférents à la gestion, à l’entretien, à la maintenance, à l’exploitation des biens qui lui sont transférés lors de la transformation en EPIFE seront toutefois exclus du transfert par décret.

Les transferts de biens de l’Etat au profit de l’EPIFE et les transferts de l’EPIFE et « une société dont il détient directement ou indirectement l’intégralité du capital » sont exclus du champ du droit de préemption urbain, du droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte et du droit de priorité (art. L. 213-1, L. 219-2 et L. 240-2 du Code de l’urbanisme)

Faculté de transferts de biens du domaine public ou du domaine privé de l’Etat ou de ses établissements publics à l’EPIFE à titre gratuit :

• Ces transferts s’effectuent à titre gratuit. Un décret établit la liste des biens transférés par l’État et fixe la date de leur transfert ;
• Le transfert d’un bien appartenant à un établissement public de l’État s’effectue par acte notarié approuvé par le conseil d’administration de l’établissement public concerné ;
• Chaque transfert donne lieu à la réalisation des études, des analyses et des diagnostics nécessaires à la bonne connaissance des biens transférés et de leur état.

Sur la fiscalité :

• À l’exception de l’impôt sur les sociétés, ne donnent lieu au paiement d’aucun impôt, droit ou taxe, ni d’aucune contribution ni d’aucuns frais perçus au profit du Trésor ni les opérations résultant de la transformation de l’AGILE en EPIFE ni les transferts de biens susvisés au profit de l’EPIFE ;
• Extension du tarif réduit de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Ile-de-France pour les locaux appartenant à l’EPIFE et utilisés par l’Etat (art. 231 ter CGI)
• Extension des exonérations de taxes foncière sur les propriétés bâties et de taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les biens appartenant à l’EPIFE ou aux sociétés dont cet établissement public détient directement ou indirectement l’intégralité du capital, qui sont affectées à un service public ou à un service d’utilité générale et qui sont mises à la disposition de l’État, de ses organismes ou de ses établissements publics (art. 1382 et 1394 CGI).

En matière de financement, nonobstant toute disposition contraire, l’EPIFE ainsi que ses filiales peuvent souscrire des emprunts de toute nature, y compris des crédits-baux immobiliers.

Les cessions de l’établissement EPIFE sont soumises :

• à une obligation de respect de la continuité du service public dans le cadre des cessions opérées par l’établissement ;
• à un droit d’information préalable des collectivités territoriales et EPCI sur le territoire desquels cet immeuble est situé (Ibidem) ;
• au dispositif de la décote pour création de logement sociaux sous certaines conditions.

Faculté de créations de filiales ou de prises de participations dans des sociétés, des groupements ou des organismes dont l’objet concourt à la réalisation des missions dévolues à l’EPIFE, après accord du ministre chargé des domaines. L’établissement public est contrôlé par l’État. La part du capital détenue directement ou indirectement par des personnes privées dans l’ensemble des sociétés contrôlées par l’établissement public ne peut excéder 30 % du capital consolidé du groupe.

En matière de commande publique, l’EPIFE est autorisé à conclure des marchés de partenariat, des marchés globaux de performance et des contrats de performance énergétique à paiement différé.

L’EPIFE est administré par un conseil d’administration et un directeur général en disposant de ressources propres et d’agents.

Il contribue à la politique immobilière de l’Etat par :

• l’élaboration et à la mise en œuvre d’un document de stratégie immobilière de l’État définissant les orientations pluriannuelles de gestion, de rationalisation, de valorisation et de transition écologique du patrimoine immobilier de l’État, en lien avec l’administration chargée de l’immobilier de l’État,
• un contrat pluriannuel d’objectifs et de performance conclu avec l’Etat. Ce contrat, d’une durée de cinq ans, décline cette stratégie immobilière.

Les dispositions historiques relatives à la SOVAFIM sont abrogées au profit du nouveau cadre juridique de l’EPIFE. Plusieurs décrets d’application sont désormais attendus pour finaliser l’architecture opérationnelle de cette réforme immobilière.

Loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat