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Comment concilier la sobriété foncière et le développement urbain en Ile-de-France : rapport de l’Observatoire Régional du Foncier

28 Nov 2022 Newsletter

L’adaptation nécessaire des territoires au changement climatique impose aux aménageurs de rendre compatible leur modèle de développement avec l’atteinte de la sobriété foncière.

La loi Climat et Résilience a en effet instauré l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050, lequel sera décliné sur la première décennie en Ile-de-France, notamment dans le cadre du prochain schéma directeur régional – le SDRIF Environnemental – dont l’adoption est attendue à l’horizon 2024.

C’est dans ce contexte qu’un groupe de travail de l’Observatoire Régional du Foncier (ORF), coprésidé par Benoîst Apparu et Gilles Bouvelot, a rendu un rapport en octobre qui traite de la conciliation à trouver entre les besoins en matière d’habitat et de développement économique de la région Ile-de-France et la nécessité de réduire la consommation d’espace.

Le rapport propose ainsi des réponses s’articulant autour de 3 axes structurants et interdépendants :

  • La nécessaire connaissance du foncier
  • Une stratégie régionale du ZAN
  • Une mise en œuvre opérationnelle

Mieux connaître le foncier et ses enjeux pour calibrer les interventions et dépasser les résistances

S’agissant de ce premier axe, le rapport de l’ORF préconise tout d’abord de renforcer la prise de conscience des enjeux motivant l’objectif de sobriété foncière pour faire accepter son corollaire en termes de densification et de verticalité. En effet, bien que les enjeux écologiques actuels rencontrent une large adhésion, les résistances restent nombreuses dès lors qu’il s’agit d’applications concrètes, notamment s’agissant du ZAN.

Pour dépasser ces résistances, le groupe de travail propose notamment de sensibiliser tous les publics aux nouveaux enjeux et aux conséquences d’un aménagement sobre en foncier par l’intermédiaire des médias grand public ou encore des agences d’urbanisme, de formations des élus et des collectivités à ces enjeux et d’une mise à profit des dispositifs de type « appel à manifestation d’intérêts » pour sensibiliser les porteurs de projets aux enjeux du ZAN.

Ensuite, le rapport préconise une amélioration de la connaissance du foncier – enjeu considérable pour les collectivités et leurs EPCI – permettant de bénéficier d’une vision d’ensemble. La loi Climat et Résilience a d’ailleurs instauré les observatoires de l’habitat et du foncier. Il est recommandé d’accompagner les collectivités dans la création des observatoires locaux et d’encourager à cet effet la mobilisation de tous les outils disponibles. En outre, il s’avère nécessaire de préconiser la réalisation des inventaires des friches, des zones d’activités économiques ainsi que du potentiel de surélévation avec la mobilisation des outils développés par l’Institut Paris Région (observatoires des friches) et par le CEREMA (cartofriches).

Impulser une véritable stratégie régionale ZAN et l’accompagner d’une régulation foncière accrue aux différentes échelles

La connaissance du foncier ne va pas sans une véritable stratégie régionale de zéro artificialisation nette. En effet, bien que la loi Climat et Résilience ait fixé cet objectif ambitieux de ZAN, elle n’a pas imposé de trajectoire immédiate à la région Ile-de-France, laissant au futur SDRIF-E le soin de le faire (l’objectif de division par deux du rythme d’artificialisation sur la prochaine décennie ne s’applique pas au SDRIF). Les arbitrages nécessaires seront ainsi réalisés au niveau régional afin de concilier la raréfaction de la ressource et la pression des besoins.

Afin de faire prévaloir la satisfaction des besoins d’intérêt général par rapport aux intérêts et aux enjeux locaux, le groupe de travail préconise de territorialiser les besoins et les possibilités de consommation de foncier à travers le SDRIF-E et de compléter le cas échéant par une contractualisation Région – EPT/EPCI.

En outre, le rapport rappelle que l’accès au foncier à un coût compatible avec le niveau de solvabilité des acquéreurs et l’équilibre économique des opérations est déjà difficile, l’objectif ZAN risquant de pénaliser encore plus les usages les moins rémunérateurs. Ainsi, il conviendrait de repenser la régulation à toutes les échelles pour favoriser des projets sobres et abordables. Le groupe de travail recommande notamment d’augmenter les ressources financières et humaines de l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) afin d’amplifier son rôle de régulateur et de renforcer les documents de planification et leur complémentarité.

Faciliter la mise en œuvre opérationnelle

S’agissant du troisième et dernier axe, le groupe de travail précise que la conciliation entre sobriété foncière et développement urbain en Ile-de-France passe aussi par un nouveau rôle pour la filière aménagement ; l’État et ses opérateurs ont un rôle de facilitateurs mais également d’évaluateurs.

A ce titre, le rapport de l’ORF préconise l’activation des leviers économiques et contractuels, tel que le développement des régimes de contractualisation des actions ainsi que la pérennité des fonds friches pour les opérations bloquées. Il convient également d’agir sur les opérations d’aménagement en conciliant densité et renaturation des villes par une modulation des hauteurs. Aussi, il ne faut pas hésiter à détruire des mètres carrés commerciaux qui ne fonctionnent plus ; les zones d’activités économiques en état de dégradation voire de friches doivent pouvoir muter vers plus de mixité.

Enfin, il est rappelé qu’il est nécessaire de travailler les formes architecturales et urbaines mais aussi les aménités associées en répondant aux aspirations des habitants y compris dans des espaces denses. Dans les zones tendues, il faut travailler sur la verticalité pour aménager des espaces de nature et prévoir dès l’origine la réversibilité des bâtiments lorsque les usages s’y prêtent.

Comment concilier sobriété foncière et développement urbain en Île-de-France ? Observatoire régional du foncier en Ile-de-France – Octobre 2022




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