Par un arrêt du 1er juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme clairement que lors de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires de celles-ci, et non l’ensemble des copropriétaires, peuvent décider de leur aliénation.
En l’espèce, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’assemblée générale de tous les copropriétaires avait autorisé la cession d’une partie de couloir située dans un bâtiment constituant une partie commune spéciale. Par suite, des copropriétaires dudit bâtiment avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions adoptées au motif que seuls les copropriétaires de ce bâtiment auraient dû voter. Pour rejeter leur demande, les juges du fond avaient retenu que la cession de la partie de couloir, en ce qu’elle emporte création d’un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part de parties communes spéciales et une quote-part de parties communes générales, et qu’elle implique la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, relevait de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Les juges du fond avaient considéré qu’il n’était pas possible de distinguer entre la cession relevant des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l’état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière.
Au visa des articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui retient que la décision d’aliéner une partie commune spéciale relève d’une décision prise par tous les copropriétaires, et précise clairement que :
– même si l’aliénation d’une partie commune spéciale nécessite la création d’un lot comportant à la fois une quote-part dans les parties communes générales et une quote-part dans les parties communes spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires de celles-ci, peuvent décider de cette aliénation,
– la décision d’aliéner des parties communes spéciales par les seuls copropriétaires ayant des droits dans ces parties communes constitue une véritable décision en ce qu’elle produit ses propres effets de droit, – la répartition du prix de cession se divise uniquement entre les copropriétaires des lots faisant l’objet de ces parties communes spéciales.
Cass. 3ème civ. 1er juin 2022, n° 21-16.232
