L’article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite « loi 3DS ») modifie les articles 206 et 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN qui imposaient une mise en conformité des états descriptifs de division - règlements de copropriété (EDD-RCP) existants au plus tard le 23 novembre 2021 s’agissant plus particulièrement des lots transitoires, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative.
Situation des immeubles mis en copropriété postérieurement au 1er juillet 2022 : application des articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ELAN
Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er et les dispositions relatives à la mention expresse des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Il est impératif lors d’une mise en copropriété d’un immeuble de définir dans le règlement de copropriété la consistance des lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales telles que celles relatives à un bâtiment ainsi que les parties communes à jouissance privatives telles que les balcons, terrasses et jardins attachés à un lot de copropriété.
Situation des immeubles mis en copropriété antérieurement au 1er juillet 2022 : absence d’obligation de mettre en conformité
- Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la question de la mise en conformité du règlement de copropriété
Si un règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants ou les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.
Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance (soit la majorité dite simple de l’article 24).
Le Syndicat des copropriétaires a ainsi la possibilité de mettre en conformité son règlement de copropriété avec les dispositions précitées et non plus l’obligation. Cette mise en conformité se matérialisera par un acte authentique contenant modificatif au règlement de copropriété.
- Absence d’incidence sur l’existence des lots transitoires et parties communes spéciales ou à jouissance privative
L’article 89 prévoit expressément que l’absence de mise en conformité est sans conséquence sur l’existence de ces lots transitoires et parties communes.
En conséquence, un copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative d’une partie commune ne pourra voir son droit remis en cause du fait de l’absence de mention de celui-ci dans le règlement de copropriété régularisé avant le 1er juillet 2022 ou de sa mention uniquement dans l’état descriptif de division.
De même, l’absence de définition de la consistance d’un lot transitoire ou l’absence de mention des parties communes spéciales n’a pas d’effet sur l’existence de ceux-ci.
Article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale