Par un arrêt du 12 septembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la division du fonds dominant, bénéficiant d’une servitude conventionnelle, n’emporte pas disparition de celle-ci, et ce malgré l’absence de contiguïté de l’une des nouvelles parcelles avec le fonds servant. Elle précise également que cette absence de contiguïté n’est pas de nature à emporter création de plein droit d’une servitude entre les fonds issus de la division pour accéder à la servitude initiale.
En l’espèce, une servitude conventionnelle de passage est établie aux termes d’un acte du 6 novembre 1998 entre deux héritages, permettant alors au fonds dominant d’accéder à une adresse déterminée. Le fonds dominant ayant par la suite été divisé puis cédé à diverses personnes, le propriétaire de l’une des parcelles issues de cette division, sollicite un droit de passage sur la parcelle de son voisin afin d’accéder au fonds servant et ainsi bénéficier de la servitude initiale.
Les juges du fonds rejettent cette demande et le propriétaire sollicitant le droit de passage forme un pourvoi en cassation. Il soulève tout d’abord que la cour d’appel ne s’explique pas sur les stipulations de l’acte de servitude conventionnelle mais aussi que l’accès à cette dernière, par son prolongement sur le fonds dominant pour permettre une déserte à toutes les parcelles du fonds dominant divisé, ne caractériserait pas une aggravation du fonds assujetti.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la solution de la cour d’appel en rappelant utilement qu’en vertu de l’article 700 du Code civil, la servitude initiale reste due pour chaque portion issue de la division du fonds dominant, sans avoir à tenir compte de l’éventuelle contigüité de l’un d’eux avec le fonds servant. C’est le principe de l’indivisibilité des servitudes au regard du fonds dominant, qui concerne les rapports entre les parties issues du fonds dominant et le fonds servant.
En revanche, l’article 700 n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les parties de fonds dominants issues de la division afin de permettre à chacun un accès utile au fonds servant.
Soulignons que la Haute Juridiction précise bien que c’est la naissance « de plein droit » d’une servitude entre les fonds issus de la division qui est exclue.
Cette solution invite ainsi les propriétaires à régler conventionnellement l’accès à cette servitude tout en rappelant la nécessité pratique d’envisager scrupuleusement les modalités d’exercice d’une telle charge dès l’acte constitutif.