Dans un bail commercial statutaire, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance tout au long de l’exécution dudit bail. Cela implique qu’il délivre au preneur un bien conforme aux stipulations du contrat et apte à l’exploitation par le preneur de l’activité stipulée. Cette obligation de délivrance, qui résulte du droit commun du louage, possède un caractère essentiel et irrigue le régime applicable au contrat. La force de cette obligation a été rappelée récemment par la Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2025.
En l’espèce, deux sociétés concluent un bail portant sur des locaux à usage de bureaux.
Ce bail comprend à son article 6.3 une clause de renonciation à recours aux termes de laquelle « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
La locataire, se plaignant de désordres affectant les lieux loués parmi lesquels de nombreuses infiltrations d’eau, assigne sa bailleresse en référé aux fins d’expertise. Le juge des référés désigne un expert par ordonnance du 10 septembre 2009.
Le 12 mars 2010, la locataire signifie un congé pour le 14 septembre de la même année.
Le 19 octobre 2011, la bailleresse assigne, à son tour, la locataire en paiement de loyers et charges impayés, de la clause pénale, du coût de réparations locatives en dommages-intérêts.
Dans le prolongement en 2015 du dépôt de son rapport par l’expert désigné en référé, la bailleresse met en cause son assureur ; la locataire demande reconventionnellement le remboursement d’une partie des loyers et charges ainsi que l’indemnisation des préjudices fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
La Cour d’appel déboute la locataire de ses demandes en paiement, estimant que la clause précitée prive celle-ci « de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et donc y compris celle au titre de l’indemnisation du surcoût du loyer ». Elle considère également que l’appel en garantie de la bailleresse envers son assureur est, par conséquent, sans objet.
La locataire se pourvoit en cassation, soulignant que ladite clause de non-recours ne peut avoir pour effet de décharger sa bailleresse de son obligation de délivrance.
La Cour de cassation censure la décision d’appel, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, au motif qu’ « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». Dès lors, la clause litigieuse, aux termes de laquelle le preneur renonce à tout recours pour les dégâts causés dans les locaux loués du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués, ne prive pas la locataire de ses demandes indemnitaires, lesquelles sont « fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ».
Cette décision illustre l’importance de l’obligation de délivrance du bailleur.
Comme expressément rappelé par la Cour de cassation, le bailleur est, aux termes du droit commun du louage, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (art 1719 du Code civil visé par la Cour) « obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »
L’obligation de délivrance du bailleur est inhérente au contrat de bail (V. not. Ch.-E. Brault, Obligation de délivrance et travaux requis pour l’activité exercée », Gaz. Pal. 21 novembre 2017, n° 40.) Elle constitue une obligation fondamentale sans laquelle le bail n’aurait pas de raison d’être (A. Jacquin, Obligation de délivrance du bailleur : que reste-t-il de la liberté contractuelle ? Gaz. Pal. éd. spéc., 19-20 avril 2013, n° 109 à 110). Si les parties peuvent procéder à son aménagement conventionnel, les clauses ayant cet objet sont interprétées strictement par les juges. La jurisprudence retient ainsi que les clauses des baux prévoyant que le locataire prend les locaux dans l’état où ils se trouvent (Cass. 3ème civ. 20 janvier 2009, n° 07-20.854) ou celles stipulant que le preneur prend les locaux en l’état et renonce à tout recours contre le bailleur du fait des dommages causés par des tiers n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3ème civ. 30 juin 2021, n° 17-26.348).
Il en est de même de la clause dite de « souffrance » selon laquelle le preneur doit souffrir sans aucune indemnité tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ; celle-ci ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance (Cass. 3ème civ. 1er juin 2005, n° 04-12.200).
La décision commentée s’inscrit dans cette lignée en jugeant que la clause de non-recours par le preneur à l’encontre du bailleur ne l’empêche pas d’agir en cas de manquement avéré à l’obligation de délivrance.
Soulignons, en conclusion, qu’en matière de baux commerciaux plus spécifiquement, les parties ne peuvent imputer au locataire, entre autres, certains travaux énumérés à l’article R. 145-35 du Code de commerce (applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014) ; il s’agit des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent desdites grosses réparations.
Cass. 3ème civ. 10 avril 2025, n° 23-14.974