Par un arrêt du 28 mars 2024, la Cour de cassation juge que lorsqu’un propriétaire consent, en application de l’article L. 471-1 al. 1er du Code de l’urbanisme, à grever son fonds d’une servitude dite « de cour commune », pour permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour l’édification d’un ouvrage à proximité de la limite séparative, en assurant le respect des distances réglementaires applicables, le propriétaire du fonds dominant s’oblige, réciproquement, à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant le fonds servant. Selon la formule consacrée par la Cour, l’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties.
En l’espèce, des propriétaires souhaitent construire une piscine et ses dépendances sur leur terrain. Une société civile immobilière, voisine du terrain, accepte de conclure avec eux une convention de servitude dite de « cour commune » pour leur permettre de mener à bien leur projet. La SCI accepte alors de grever son fonds d’une servitude d’interdiction de bâtir sur son terrain d’une superficie de 25 m², afin que ses voisins puissent répondre à une condition imposée par l’autorité administrative nécessaire pour mener à bien leur projet de construction à l’emplacement qu’ils ont envisagé, emplacement duquel dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant la propriété de la SCI.
Suite à la réalisation des travaux, la SCI dénonce le non-respect par les propriétaires de la convention de servitude signée entre eux et demande en justice la démolition d’une partie de la plage de la piscine ainsi que le déplacement d’un local technique.
Par une appréciation souveraine, la cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que, tant par l’acte authentique que par le plan annexé à l’acte, les parties se sont accordées sur la distance de cinq mètres à prévoir entre les ouvrages à construire et la limite de la servitude constituée. Elle déduit que l’implantation de la plage de la piscine et celle du local technique ne sont dès lors pas conformes au plan établi dans le cadre de la demande d’autorisation de travaux sur lequel la SCI a accepté de grever son fonds d’une interdiction de bâtir.
La cour d’appel retient que le non-respect de l’emplacement convenu conduit la SCI à souffrir d’une réduction de son droit à bâtir du fait de la nécessité pour elle de respecter la distance minimale réglementaire entre les constructions. Seuls la démolition partielle de la plage de la piscine et le déplacement du local technique permettent, selon la Cour, de réparer le préjudice.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu la démolition partielle d’une partie de la plage et le déplacement du local technique, situés tous deux à moins de cinq mètres de la limite de la servitude de cour commune. Pour la haute juridiction, l’inexécution par un propriétaire de son obligation de respecter l’emplacement convenu pour sa construction, dans le cadre de l’application de la servitude de cour commune, constituée amiablement, est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage.
Cet arrêt confirme que le propriétaire du fonds dominant est tenu de respecter les termes de la convention fixant la servitude de cour commune, que ce respect peut s’obtenir par la voie judiciaire, et enfin, qu’en cas de non-respect de cette obligation, la démolition de l’ouvrage peut être recherchée.
