L’arrêt du 26 octobre 2022 constitue une illustration intéressante du dol dans le cadre d’une acquisition à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation.
En l’espèce, un investisseur a acquis auprès d’une société et par le biais d’une intermédiaire un appartement en VEFA dans une résidence, à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation, au moyen d’un prêt immobilier.
L’acquéreur a donné à bail commercial l’appartement en 2006 pour une durée de neuf ans moyennant le versement d’un loyer annuel de 3 416 euros. En 2014, le preneur à bail a notifié à l’acquéreur son intention de résilier le bail commercial aux conditions initialement fixées en raison de la baisse de rentabilité de l’appartement. Un nouveau bail moyennant un loyer de 1 800 euros a été conclu en 2015.
Arguant d’une baisse de rentabilité et d’une surélévation de la valeur de son bien, l’acquéreur a sollicité la nullité de la vente et du prêt pour dol ainsi que, subsidiairement, une indemnisation par le vendeur et l’intermédiaire des préjudices résultant de leur manquement à leur devoir de conseil.
La Cour d’appel rejette la demande en nullité pour dol au motif que par cette opération, le demandeur a, d’une part, accru l’actif de son patrimoine qui s’est enrichi de la propriété de l’appartement et du montant des loyers, et, d’autre part, diminué son passif du fait des avantages fiscaux dont il a bénéficié, de sorte que, à défaut de produire les justificatifs permettant de déterminer le montant effectif de ces avantages, le dol allégué n’était pas démontré.
L’acquéreur se pourvoit en cassation. Il fait grief à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si le vendeur avait commis des manœuvres dolosives en surévaluant le prix d’achat du bien et des loyers, mais aussi en l’induisant en erreur sur la rentabilité du bien, en dissimilant la cession à l’exploitant des locaux destinés à l’accueil et à la réception et en occultant les risques réels de l’opération en l’absence d’une analyse pertinente des prix du marché par un organisme indépendant.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel.
Elle reproche à la Cour d’appel, au visa de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des contrat de 2016, de ne pas avoir recherché comme il lui était demandé « si, lors de la conclusion du contrat, l’acquéreur n’avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par des manœuvres dolosives consistant en la conclusion d’un fonds de concours avec l’exploitant et la cession à celui-ci des locaux destinés à l’accueil et à la réception de la résidence, dissimulés à l’acquéreur, ainsi qu’en l’absence d’analyse des prix du marché par un organisme indépendant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
La Haute Juridiction casse par ailleurs la décision d’appel sur le motif, relevé d’office, que les juges du fonds n’ont pas correctement fixé le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité de l’article L. 110-4 du Code de commerce (dans sa version antérieure à la réforme de 2008). Elle rappelle que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance. Les juges suprêmes reprochent ainsi à la Cour d’appel d’avoir considéré que le dommage consistait en une perte de chance de ne pas contracter se manifestant dès l’établissement de l’acte authentique de vente de VEFA qui représentait donc le point de départ de l’action, alors que, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage ne peut résulter « que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ».
Cette décision fait écho à une précédente décision rendue par la troisième chambre civile qui avait annulé un contrat sur le fondement du dol au motif que le vendeur avait induit en erreur l’acquéreur sur la rentabilité du bien acquis (Civ. 3ème, 15 octobre 2015, n° 13-25.195).
En effet, si une mauvaise appréciation de la rentabilité de la chose acquise ne constitue pas une erreur conduisant à l’annulation de la vente, elle peut en revanche justifier la nullité du contrat si elle est due à un dol et que ce dol est prouvé.
Par ailleurs, cet arrêt rappelle la jurisprudence fixant le point de départ du délai d’action en responsabilité de dix ans au jour de la réalisation du dommage ou à la date à laquelle il est révélé à la victime si elle n’a pu en avoir connaissance avant (Civ. 1ère, 11 mars 2010, n° 09-12.710 ; Civ. 2ème, 18 mai 2017, n° 16-17.754).
Le texte de l’article L. 110-4, que ce soit avant ou après la réforme du 17 juin 2008, ne précise pas le point de départ de l’action en responsabilité.
Cette décision est ainsi favorable à l’acquéreur ayant réalisé un investissement avec défiscalisation qui souhaite engager la responsabilité de son vendeur qui l’a induit en erreur sur la rentabilité du bien.
Cass. 3ème civ. 26 octobre 2022, n° 21-19.898
