Dans le contexte de crise durable du logement que nous connaissons, la proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction, dite « CHOC », déposée en novembre 2025 notamment par Dominique Estrosi-Sassone et Mathieu Darnaud ambitionne de refonder une stratégie nationale du logement à horizon 2030, tout en redonnant aux collectivités, aux opérateurs et aux ménages les moyens d’agir.
Le texte s’articule autour de six titres, qui couvrent à la fois la programmation, la construction, l’accession à la propriété, la mobilisation du foncier, la rénovation et l’amélioration de l’offre pour les travailleurs.
Le premier titre propose de rétablir une programmation nationale du logement, mise en œuvre par l’État en cohérence avec les collectivités territoriales et leurs groupements, fondée sur un objectif visant à favoriser à l’horizon 2030 :
- la construction de 400 000 nouveaux logements par an, dont au moins 120 000 logements sociaux et 15 000 logements pour jeunes actifs et étudiants,
- la rénovation énergétique de 800 000 logements par an, dont 100 000 logements locatifs sociaux,
- l’adaptation de 50 000 logements par an au vieillissement ou au handicap,
- la production de 25 000 logements par an en résidence sociale.
Il renforce également les prérogatives des autorités organisatrices de l’habitat (« AOH »), statut par ailleurs étendu aux EPCI qui ne sont pas à fiscalité propre, afin de mieux adapter les politiques aux réalités territoriales et de permettre des ajustements locaux des normes.
Le deuxième titre cherche à relancer la production en assouplissant les obligations de la loi SRU, renforçant les pouvoirs du maire, et favorisant la transformation de bureaux en logement notamment.
En matière de loi SRU, il convient principalement de noter la possibilité, par dérogation, pour les communes dont le taux de logement social au 1er janvier de l’année précédant la période triennale est supérieur à 12,5 % (si le taux applicable est 25%), ou à 10% (si le taux applicable est 20%), de réaliser une fraction de leur objectif qui ne peut excéder 25 % par la réalisation de logements locatifs intermédiaires dont la livraison répond aux conditions définies à l’article 279‑0 bis A du Code général des impôts.
A la différence de la proposition issue du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables de 2024, il n’est plus nécessaire d’avoir conclu un contrat de mixité sociale (CMS) pour bénéficier de la possibilité de rattraper une fraction des objectifs sous la forme de logements locatifs intermédiaires.
Il renforce par ailleurs les pouvoirs du maire en matière d’attribution des logements sociaux, en créant un droit d’opposition motivée du maire pour l’ensemble des attributions de logements sociaux. La présidence de la commission d’attribution serait assurée par le maire ou, dans le cas d’une commission pluricommunale voire départementale, par un membre du conseil municipal. L’article prévoit en outre la délégation systématique à la commune du contingent préfectoral pour les primo-attributions des programmes neufs.
Il renforce en parallèle les outils fonciers des collectivités, notamment grâce à un droit de préemption destiné à lutter contre la spéculation foncière et une information du maire en cas de conclusion d’un bail emphytéotique sur des biens immobiliers à usage agricole ou de terrains nus à vocation agricole.
S’inspirant des travaux des groupes de travail sur la transformation des bureaux en logements, l’article 6 vise :
- à intégrer la transformation des bureaux en logements dans le champ des opérations de revitalisation de territoires (ORT) ;
- à octroyer des mesures favorables pour les opérations de transformation en logement dans le cadre des ORT, comme des bonus de constructibilité et des dérogations aux règles d’urbanisme ;
- à préciser les modalités d’éviction des locataires sous le régime du bail commercial pour favoriser la transformation en logement ;
- à intégrer de nouvelles dérogations aux règles d’urbanisme pour les opérations de transformation, comme aux règles relatives aux pourcentages d’un programme de logement affecté à certaines catégories de logements ;
- à étendre le régime de la VIR aux transformations ;
- à introduire un certificat de projet à la demande du porteur d’un projet de transformation d’un bâtiment de destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, soumis à une ou plusieurs autorisations au titre du présent code, du code de l’environnement, du code de la construction et de l’habitation, du code rural et de la pêche maritime, du code forestier, du code du patrimoine, du code de commerce et du code minier.
Le troisième titre s’attache à fluidifier les parcours résidentiels. Il renforce la lutte contre le squat, introduit davantage de souplesse dans les règles encadrant le crédit immobilier et facilite l’accession sociale à la propriété grâce à différentes mesures :
- Simplification du régime des SCI d’accession progressive à la propriété (SCI-APP) et à leur compatibilité avec le BRS,
- Rétablissement d’une décote encadrée pour les ventes HLM avec un allongement des clauses anti-spéculatives à 10 ans au lieu de 5 ans,
- Possibilité de conditionner la vente HLM hormis celle d’un logement à son locataire, au respect d’une clause d’occupation comme résidence principale pendant une durée d’au moins cinq ans, afin de ne pas encourager les comportements spéculatifs,
- Extension de l’exonération du principe du maintien de l’affectation sociale des logements en cas de vente des logements intermédiaires ou de vente en bloc de plus de 5 logements PLS de plus de 15 ans ;
- Simplification du régime des conventions d’utilité sociale (CUS) et prolongement des effets des CUS en vigueur au 1er décembre 2024 jusqu’à la conclusion d’une nouvelle convention, et au plus tard jusqu’au 30 juin 2027.
A noter dans le cadre de la vente HLM, le renforcement du droit d’opposition des maires, que les communes soient déficitaires au titre de la loi SRU ou non.
Le quatrième titre redonne des marges de manœuvre financières aux organismes HLM en révisant leur contribution au Fonds national des aides à la pierre (FNAP), en fixant un objectif de retour à une participation paritaire État-bailleurs d’ici 2030, et en précisant une réduction progressive et annuelle permettant de tendre, à l’horizon 2030, vers l’extinction de la réduction de loyer de solidarité.
Il propose également plusieurs souplesses permettant d’améliorer l’équilibre économique des opérations et d’accélérer la rénovation du parc social, comme notamment :
- Permettre aux bailleurs sociaux d’être également gestionnaires des logements produits ou acquis par leurs filiales de logements intermédiaires. Cela remédie à une absence de souplesse qui est aujourd’hui un frein à l’origine de la création de ces filiales car le parc en devenir ne permet pas de supporter les charges de personnel spécialisé ;
- Permettre aux sociétés de vente HLM d’acquérir en bloc des logements intermédiaires auprès des organismes HLM pour les revendre aux particuliers, comme elles peuvent déjà le faire en matière de logement social ;
- Permettre, de manière encadrée, aux organismes HLM de recourir à l’usufruit locatif social dans le cadre de démembrements de propriété. Il vise ainsi à autoriser ces organismes à conserver la nue-propriété de logements qu’ils réalisent dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la condition que leur usufruit reste dans le champ social ou de réserver l’usufruit de ces logements à leur profit. L’article autorise aussi les sociétés de vente HLM à acquérir la nue-propriété de logements anciens.
- Autoriser la vente de logements construits ou acquis depuis plus de cinq ans au moyen d’un contrat de location-accession, contre dix ans dans le cadre juridique actuel ;
- Simplifier le régime des SCCV loi ALUR, de la VEFA inversée – par ailleurs réservée aux personnes morales et étendue à la VIR – et d’autoriser les organismes HLM à accompagner les preneurs de BRS.
Le cinquième titre soutient la rénovation du parc privé en sécurisant la possibilité de donner congé pour des travaux importants de rénovation énergétique et en levant l’obligation de solidarité financière entre artisans dans les groupements momentanés d’entreprises pour faciliter la mobilisation des artisans en faveur de la rénovation énergétique des logements. Il renforce aussi la capacité de l’ANAH à agir contre la vacance.
Le sixième titre s’attache au logement des travailleurs, en reprenant plusieurs dispositions adoptées par la commission des affaires économiques du Sénat en 2024 dans le cadre du projet de loi « Kasbarian », visant notamment à :
- Permettre aux préfets de déléguer tout ou partie de leur contingent à Action Logement ou à des entreprises réservataires, ainsi qu’à des bailleurs sociaux, à l’exception des logements réservés aux agents civils et militaires de l’Etat ;
- Permettre aux employeurs publics de garantir les emprunts des bailleurs et d’acquérir des droits de réservation associés ;
- Prévoir une exemption à la gestion en flux pour les employés de certaines sociétés à l’instar des entreprises de transport public en zone tendue, dans la continuité de l’exemption obtenue par le Sénat dans la loi dite « 3DS » ;
- Simplifier la clause de fonction dans le logement social et l’étendre à toutes les fonctions publiques et, en zones tendues, aux employés des entreprises de transport public ;
- Relever de 10 % à 50 % la part de contingent au profit du logement des agents de l’État en cas de cession d’un foncier avec décote dite « Duflot » et l’étendre au-delà de la seule administration ayant cédé le terrain en question ;
- Clarifier le fait qu’une personne morale de droit public ou de droit privé puisse être titulaire d’un usufruit en vue de la location de logements intermédiaires à une personne physique dans le respect des plafonds de ressources et qu’elle l’occupe à titre de résidence principale ;
- Permettre aux bailleurs de logements réservés à des jeunes de moins de trente ans de récupérer les charges locatives sous forme de forfait ;
- Permettre à tout employeur de prendre en charge tout ou partie des intérêts du crédit immobilier contracté par un salarié primo‑accédant pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.
Le texte a été adopté en première lecture devant le Sénat et doit désormais être discuté devant l’Assemblée nationale.
Proposition de loi du Sénat n° 171 du 28 novembre 2025 visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction