La seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu'elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Depuis l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 portant réforme de la réglementation sur l’usage, la détermination de l’usage d’un bien immobilier était appréciée au regard de la situation de l’usage du local au 1er janvier 1970, et ce sans pour autant « qu’il y ait lieu de rechercher l’usage légal ou de fait avant le 1er janvier 1970 » (circulaire n° 2006-19 du 22 mars 2006).
Le choix de cette date du 1er janvier 1970 se justifiait par des raisons pratiques tenant à la preuve de l’usage des biens. En effet, à l’occasion de la révision foncière de 1970, les propriétaires devaient transmettre une déclaration à l’administration fiscale permettant d’établir le fichier des propriétés bâties, dans laquelle ils précisaient l’usage de leurs biens (modèle H1, maison individuelle ; modèle H2, appartement ; modèle C, locaux commerciaux …), voire, lorsque le bien était loué, le montant du loyer du 1er janvier 1970.
Néanmoins, ces raisons pratiques n’ont pas été traduites dans la législation qui pose, sans autres précisions, que l’usage s’apprécie au 1er janvier 1970 et qu’il peut être établi par « tout mode de preuve » (art. L. 631-7, 3e al., CCH). Ainsi, au-delà des fiches de révisions foncières, de nombreux documents permettent de justifier l’usage d’un bien : matrice cadastrale, autorisations d’urbanisme, baux et actes de vente, avis d’imposition, règlement de copropriété etc.
Pour la Cour de cassation, la charge de la preuve incombe à la personne qui entend se prévaloir d’un changement d’usage illicite, soit très fréquemment, l’autorité administrative compétente (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-23-769). Elle juge inopérant tout mode de preuve postérieur au 1erjanvier 1970 (par exemple, pour une fiche de révision foncière déposée le 21 octobre 1980 : Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).
Dans l’arrêt rendu le 7 septembre dernier, la commune avait assigné devant le juge judiciaire un propriétaire, qui louait un bien à usage d’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, aux fins de retour à l’habitation du bien et de sa condamnation au paiement de plusieurs amendes civiles.
Au soutien de son action, la ville a produit une fiche modèle H2, déclarant le bien à usage d’habitation, occupé par son propriétaire, qui avait été établie le 17 août 1970. La ville soulignait que le formulaire était issu d’un arrêté du 6 mars 1970 et qu’en l’espèce, cette déclaration avait été transmise avant la date limite de dépôt.
Pour autant, et dans la continuité de sa jurisprudence, la Cour juge que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ». Ainsi, même postérieure de quelques mois seulement au 1er janvier 1970, la fiche de révision foncière ainsi produite ne permettait pas de prouver l’usage d’habitation du bien.
Cet arrêt ne remet pas en cause pour autant l’utilité des fiches de révision foncière dans la vérification de l’usage d’un bien. Notamment, lorsque la fiche mentionne que le bien à usage d’habitation est occupé par une tierce personne, dont le nom est cité, pour un loyer dont le montant au 1er janvier 1970 est indiqué, cette fiche permet d’établir l’affectation du bien à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 23 novembre 2022 n° 21-22.247).
Néanmoins, la preuve de l’usage d’un bien au 1er janvier 1970 s’avère de plus en plus difficile pour les personnes qui entendent se prévaloir d’un changement illicite.
