Une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 décembre 2025 est riche d’enseignements s’agissant de la sanction de la vente conclue en violation du droit de priorité du locataire de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Cette vente est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, elle se prescrit donc par deux ans en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Une SCI propriétaire d’un immeuble consent un bail commercial le 15 juillet 2010 au profit d’une société exploitant un EHPAD. Par acte du 30 juin 2017, la SCI vend l’immeuble à une SAS.
Quelques années plus tard, la SAS notifie à la société locataire au visa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce son intention de vendre l’immeuble. La locataire indique alors ne pas vouloir exercer son droit de priorité. En octobre 2020, la SAS délivre à la locataire, dont le bail se poursuit par tacite prolongation depuis la survenance de son terme contractuel au 30 juin 2019, un congé avec offre de renouvellement en proposant un loyer de renouvellement.
Quelques mois plus tard, la locataire assigne la SAS bailleresse et la SCI précédent propriétaire bailleur devant le tribunal judiciaire en nullité de la vente intervenue entre elles en 2017 , en restitution des loyers versés depuis la vente et en indemnisation, au motif que cette vente est intervenue en fraude à ses droits.
La SAS soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de ladite vente exercée sur le fondement de la violation des dispositions de l’article L. 145-46-1 relatives au droit de priorité du locataire, arguant que cette action est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-46-1.
Dans un arrêt du 24 novembre 2023, la Cour d’appel de Paris déclare irrecevables les demandes en nullité de la vente et en restitution des loyers diligentées par la société locataire, soulignant que :
- L’action est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce : « L’article L. 145-60 précité, situé dans le chapitre V : Du bail commercial (art. L. 145-1 à L. 145-60), visant toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre, il convient de considérer que l’action en nullité de la vente fondée sur l’article L. 145-46-1, qui figure dans ce chapitre V et qui est fondée spécifiquement sur le statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription prévue par l’article L.145-60, soit la prescription biennale, et non à la prescription de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil ».
- S’agissant du point de départ du délai, « En application de l’article 2224 du code civil, le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », à savoir, « la date à laquelle la société Maison Molière, locataire commercial, a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, c’est à dire la date à laquelle elle a eu connaissance de la cession du local commercial à la SAS [Adresse 2] et non la date de la découverte de la fraude qu’elle allègue ». Cette date correspond pour les juges du fond à la date du courrier du 28 juillet 2017 adressé à la locataire par le gérant de la SAS et mentionnant l’adresse et l’immatriculation de cette dernière ainsi que les coordonnées de la personne désormais chargée de la gestion du bail.
Aussi, la cour d’appel juge que la prescription de l’action en nullité de la vente est acquise depuis le 28 juillet 2019, en prenant cependant le soin d’ajouter que « même s’il était retenu, comme point de départ de la prescription, la date du 29 avril 2019, non contestable en ce qu’elle correspond à la date de la signature par la société Maison Molière de l’accusé de réception de la lettre recommandée susvisée (pièce 10 SAS), il serait constaté que le délai de deux ans à compter de cette date était échu le 29 avril 2021, soit avant l’assignation des 9 et 16 juillet 2019 ».
La société locataire se pourvoit alors en cassation, faisant grief à la cour d’appel d’avoir statué ainsi alors que la vente conclue en méconnaissance de l’article L. 145-46-1 devait être réputée non-écrite au sens de l’article L. 145-15 car elle faisait échec à une disposition d’ordre public, et que l’action permettant de le faire valoir était imprescriptible. Le pourvoi ajoute qu’à supposer que la vente ne soit pas réputée non-écrite mais nulle, l’action en nullité de la vente conclue par le bailleur au mépris des dispositions de l’article L. 145-46-1 serait alors soumise à la prescription quinquennale de droit commun car il ne s’agissait pas une action exercée en vertu du bail commercial.
Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui confirme l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce. La Haute Juridiction considère en effet qu’il résulte de ces deux textes « d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. ».
Cet arrêt est riche d’enseignements s’agissant de la sanction de la vente conclue en violation du droit de priorité du locataire de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : celle-ci est sanctionnée par la nullité ; cette action est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, elle se prescrit donc par deux ans en application de l’article L 145-60 du Code de commerce.
- La nature de la sanction de la vente conclue en méconnaissance du droit de priorité de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
En matière de baux commerciaux, deux types de sanctions sont encourues par une clause illicite au regard du statut : la nullité et le réputé non-écrit.
La nature de la sanction encourue par la vente conclue par le bailleur sur le bien loué sans avoir purgé le droit de priorité de l’article L. 145-46-1 (ci-après dénommé droit de priorité « loi Pinel ») faisait l’objet de débats dans le cadre de l’affaire objet de l’arrêt commenté. En effet, le demandeur au pourvoi considérait que la vente des locaux loués n’était pas nulle, contrairement à ce qu’avaient jugé la Cour d’appel de Paris, mais réputée non-écrite.
Dans l’arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche clairement en faveur de la nullité : la vente conclue en méconnaissance du droit de priorité « loi Pinel » est sanctionnée par la nullité.
L’enjeu de l’application de la nullité ou du « réputé non écrit » n’est pas neutre car ces deux sanctions obéissent à des régimes distincts. La majorité de la doctrine considère que la partie protégée par la règle sanctionnée par le « réputé non écrit » ne peut renoncer à l’invoquer dans la mesure où la clause litigieuse est censée n’avoir jamais existé, celle-ci étant réputée non écrite dès sa conclusion. Serait ainsi instauré en matière de baux commerciaux un ordre public de direction (A. Confino, Réflexions sur le réputé non écrit dans le bail commercial après la loi Pinel : AJDI 2015, p. 407 ; S. Ringler et J.-P. Blatter, La réputation non écrite : l’arme contre le prescription des actions en nullité : AJDI 2024 p. 830), qui cohabite avec l’ordre public de protection comprenant les règles d’ordre public sanctionnées par la nullité (J-P Blatter, A la recherche de l’ordre public des baux commerciaux, Loyers et Copropriété 2018, Dossier 10).
Or les règles de prescription afférentes respectivement à ces deux types d’actions divergent substantiellement.
- La prescription applicable à l’action diligentée à l’encontre de la vente conclue en méconnaissance du droit de priorité « Pinel » du locataire
Comme souligné ci-avant, la clause réputée non écrite présente la particularité d’être réputée n’avoir jamais existé. En conséquence, l’action qui tend à voir réputée non écrite une clause illicite du bail commercial est imprescriptible. La Cour de cassation l’a déjà indiqué à plusieurs reprises (Cass. 3ème civ. 16 novembre 2020, n° 19-20.405 ; Cass. 3ème civ. 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
Cette imprescriptibilité constitue une différence importante avec l’action en nullité de la clause, laquelle se prescrit et obéit à un délai différent selon son objet. En effet, dans le cadre du contentieux de la nullité des clauses stipulées dans des baux commerciaux, deux types de prescriptions peuvent avoir vocation à s’appliquer :
- la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 qui s’applique aux actions exercées en application du statut des baux commerciaux, telle qu’à l’action en fixation du loyer renouvellement (Cass. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-19.940) ou encore à l’action en requalification d’une convention locative en bail commercial (Cass. 3ème civ. 25 mai 2023, n° 22-15.946).
- la prescription quinquennale de droit commun, qui s’applique aux actions qui ont un fondement juridique autre que les dispositions du statut des baux commerciaux, à l’instar d’une action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée dans un bail commercial (Cass. com. 9 mars 2023, n° 21-20.358).
Dans l’affaire commentée, le demandeur au pourvoi soulignait à titre subsidiaire que, si la sanction de la nullité était retenue, ce serait la prescription quinquennale qui serait applicable dans la mesure où l’action n’était pas, à son sens, engagée sur le fondement du statut des baux commerciaux.
La Cour de cassation écarte ce raisonnement et applique la prescription biennale de l’article L. 145-60 à l’action en nullité de la vente conclue en méconnaissance de l’article L. 145-46-1, retenant que cette dernière est « exercée en vertu du statut des baux commerciaux ».
Si l’arrêt commenté n’évoque pas le point de départ de cette prescription, l’on peut en revanche relever la position retenue à cet égard par la Cour d’appel de Paris dans cette affaire. Les juges du fond ont en effet appliqué le point de départ de l’article 2224 du Code civil (relatif à la prescription quinquennale de droit commun) à la prescription biennale de l’article L. 145-60 et considéré en conséquence que le délai biennal courrait « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
En pratique, le locataire qui a connaissance d’éléments lui permettant d’avoir connaissance de la vente des locaux loués sans que son droit de priorité « Pinel » n’ait été purgé (à supposer qu’il soit bien applicable et que la situation n’entre pas dans le champ de l’une des exceptions) devra agir rapidement en nullité de la vente.