Par deux arrêts rendus le 13 avril 2023, la Cour de cassation apporte des précisions sur la méthode de calcul de l’indemnité due au propriétaire d’un bien déclaré insalubre, lorsque sa démolition n’a pas été décidée.
Ces affaires concernent un même immeuble, comportant des locaux commerciaux et des locaux d’habitation géré sous le régime de la copropriété, ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité à titre irrémédiable avec interdiction d’habiter. L’arrêté réservait toutefois la possibilité de mainlevées après mise en œuvre de travaux propres à rendre les locaux salubres.
L’immeuble est exproprié par la suite, certains propriétaires se voyant proposer à cette occasion une indemnité d’expropriation de 0 €. Leur montant est contesté devant le juge de l’expropriation.
Dans les deux espèces, l’expropriant se défend en arguant que l’indemnisation a été calculée en tenant compte de l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation qui établit une méthode de calcul dite de « récupération foncière ». Cet article prévoit en effet une dérogation à la méthode classique de calcul de l’indemnisation par comparaison, et dispose que « pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ». Dès lors, selon l’expropriant, la valeur du terrain nu étant très inférieure au coût de la démolition de l’immeuble, le solde en résultant était négatif et l’indemnisation devait être ramenée à zéro.
La cour d’appel rejette cet argument en considérant, dans une des affaires, que seule la destruction complète de l’ouvrage est « à même de justifier l’application de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation ». Or, en l’espèce, il n’est pas possible d’établir avec certitude que la destruction aura lieu, puisque l’expropriant « ne s’interdit pas de choisir une autre solution » et la destruction ne résulte « que de la seule affirmation de l’expropriant ». Cette « simple possibilité » de destruction ne suffit pas pour justifier l’ « atteinte majeure au droit de propriété » que permet cet article. Dans l’autre affaire, la cour d’appel juge que l’immeuble n’a pas vocation à être démoli mais réhabilité, excluant l’application de l’article L. 511-6, puisqu’« il n’y aura (…) jamais de terrain nu sur le fonds exproprié ».
L’expropriant forme un pourvoi en cassation à l’encontre de ces deux arrêts. La Cour de cassation juge qu’ « en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d’appel a violé » les articles L. 511-1 1°, L. 511-5 et L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Il apparaît donc que la méthode de calcul dite de la « récupération foncière » est applicable au calcul de l’indemnité d’éviction d’un immeuble dès lors qu’il a été déclaré insalubre à titre irrémédiable, peu importe à cet égard qu’il ait vocation à être démoli ou non.
Cass. 3ème civ. 13 avril 2023, n° 21-25.771 et Cass. 3ème civ. 13 avril 2023, n° 21-25.773
