Par principe, en vertu des dispositions du Code de l’environnement, les mesures de mise en sécurité et de remise en état d’un site à l’occasion d’une cessation d’activités définitive incombent prioritairement au dernier exploitant. En revanche, comme a pu le préciser la Cour de cassation dans une décision du 29 juin 2022, les coûts supplémentaires de dépollution résultant d’une modification ultérieure de l’usage du site relèvent de la responsabilité de l’acquéreur du site, à l’origine du changement d’usage des biens.
En l’espèce, la société SH2 HEM, propriétaire d’un groupe d’immeubles a vendu son fonds de commerce accueillant une activité relevant d’un régime ICPE de fabrication de peintures et de savons industriels. Le 17 juillet 2008, cette même société a fait l’objet d’un arrêté préfectoral de mise en demeure lui enjoignant de transmettre la copie de la proposition de l’usage futur du site ainsi qu’un échéancier pour sa mise en sécurité. Le 5 octobre 2009, elle a obtenu un permis de construire et a chargé la société Socotec d’effectuer une évaluation quantitative des risques sanitaires. En 2011, la société SH2 HEM a vendu les immeubles à deux sociétés distinctes.
Par la suite, ces sociétés ont à leur tour revendu le terrain à une SCI. Cette dernière a assigné la société SH2 HEM en paiement des dommages-intérêts pour refus de dépolluer le site, les deux sociétés venderesses sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que la société Socotec au titre de sa responsabilité délictuelle pour erreur d’appréciation. Le 2 avril 2021, la Cour d’Appel de Paris a rejeté l’ensemble des demandes de la SCI, qui s’est alors pourvue en cassation.
Partant, la question qui se posait à la Haute juridiction était celle de savoir si le dernier exploitant d’une ICPE – en l’espèce la société SH2 HEM – est tenu de couvrir les mesures de dépollution supplémentaires résultant d’une modification ultérieure de l’usage du site.
Pour rappel, l’article L. 512-17 du Code de l’environnement dans sa version en vigueur au jour de la cessation de l’ICPE concernée prévoit que le dernier exploitant d’une ICPE mise à l’arrêt définitif est tenu de placer son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement et qu’il permette un usage futur du site déterminé conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.
En outre, l’article R. 512-39-4 de ce même code dispose qu’en cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage.
A cet égard, il est important de préciser qu’en l’espèce le nouvel usage du site envisagé par la SCI et pour lequel a été déposé un permis de construire en 2011 était bien différent de l’usage envisagé par le permis de construire délivré à la société SH2 HEM en 2009.
Le juge constate ainsi qu’une modification a bien été opérée entre l’usage originel du terrain occupé par la société SH2 HEM (activité industrielle et commerciale) et l’usage actuel du terrain (habitation), laquelle était d’ailleurs prévue par le plan local d’urbanisme (PLU) applicable au secteur. Sur la base de ces différents éléments, les juges considèrent que si le dernier exploitant est tenu de remplir son obligation de remise en état du site sur lequel est sise l’ICPE au regard de l’article L. 511-1 et au regard de l’usage futur du site déterminé lors de l’arrêt de l’ICPE, ce dernier n’est pas tenu des « coûts de dépollution supplémentaires résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur », lesquels seront à la charge de ce dernier.
En outre, s’agissant du recours introduit par la SCI à l’encontre des sociétés venderesses sur le fondement de la garantie des vices cachés, la Cour de cassation confirme la solution de la Cour d’appel de Paris qui rejette cette demande en déduisant que « les vices invoqués par la SCI étant connu d’elle dès ces rapports, l’action engagée le 22 septembre 2014 contre les venderesses était irrecevable, dès lors que la connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier ». Autrement dit, l’action en garantie des vices cachés se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, soit en l’espèce, à compter de la découverte de la pollution.
Cass. 3ème civ. 29 juin 2022, n° 21-17.502
