A l’occasion d’une décision rendue le 1er juin 2022, le Conseil d’État opère un revirement de jurisprudence en incluant dans le calcul de la majorité qualifiée requise à l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme pour modifier les documents du lotissement, l’ensemble des lots destinés à la construction, que ceux-ci soient ou non destinés à la construction d’habitations.
Dans la présente affaire, le maire d’Allues avait, à l’appui des dispositions de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme procédé à la modification du cahier des charges d’un lotissement situé dans la station de sports d’hiver de Méribel par arrêté municipal afin de rendre possible la construction d’un immeuble de logements collectifs sur l’un des lots.
Or, le Tribunal administratif de Grenoble, saisi d’un recours en excès de pouvoir introduit contre cet arrêté par une société co-lotie, a annulé l’arrêté municipal litigieux. Par suite de l’appel formé par deux autres sociétés titulaires de permis de construire au sein de ce lotissement, la Cour d’appel de Lyon est venue toutefois réformer le jugement du Tribunal administratif au motif que la décision du maire n’était pas entachée d’illégalité dès lors que la modification de l’article 1 du cahier des charges du lotissement avait recueilli la majorité qualifiée exigée par les dispositions de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme.
La société requérante décide alors de former un pourvoi en cassation contre la décision d’appel, ce qui donne l’occasion à la haute assemblée d’indiquer des précisions sur les modalités de calcul de la majorité qualifiée devant être recueillie pour procéder valablement à une évolution d’un document du lotissement comportant une double particularité (i) composé à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété et (ii) incluant des lots affectés à un usage autre que l’habitation.
En effet, en application des dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ».
- S’agissant du décompte des voix
S’inscrivant dans la lignée jurisprudentielle bien établie, le Conseil d’État rappelle qu’il y a lieu de comptabiliser une voix pour l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre de lots qu’il possède, et de comptabiliser une voix pour l’avis exprimé par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire.
- S’agissant de la nature des lots à prendre en compte dans le calcul de la superficie
Le Conseil d’État réaffirme tout d’abord sa jurisprudence constante en précisant que seuls les lots d’un lotissement destinés à la construction doivent être comptabilisés dans le calcul de la superficie, à l’exclusion des lots affectés à d’autres usages (lots occupés par des voies et aménagements communs notamment).
En revanche, les juges du Palais Royal opèrent un revirement de jurisprudence concernant l’affectation des lots destinés à la construction en considérant que doivent désormais être inclus dans le calcul des superficies du lotissement, l’ensemble des « lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations ».
En effet, depuis une décision SCI Tennis Park du 28 février 1996 (CE 28 février 1996, n° 105846, SCI Tennis Park ; Lebon, p. 53), le Conseil d’État se limitait à la seule prise en compte des lots destinés à la construction d’habitations dans le calcul de superficie pour qualifier la majorité.
Sur cette base, il y avait donc lieu de considérer qu’en l’espèce la majorité requise par l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme était acquise pour opérer valablement la modification du règlement du cahier des charges du lotissement.
CE 1er juin 2022, n° 443808, Société le Flocon
