Par une décision du 28 janvier 2026, le Conseil d'État confirme l’encadrement strict des possibilités de dérogation aux règles de hauteur fixées par le plan local d’urbanisme (PLU) de Paris.
En l’espèce, le préfet de région délivre, le 17 octobre 2022, un permis de construire pour un immeuble de quatre étages situé 55 rue de la Santé (Paris 13e), destiné à accueillir des bureaux et des hébergements pour le personnel du centre pénitentiaire de la Santé. Le projet prévoit notamment des vues directes vers l’enceinte de l’établissement.
Saisi par le syndicat des copropriétaires voisin « Les Jardins d’Arago », le Tribunal administratif de Paris annule partiellement le permis, en tant qu’il méconnaît l’article UG 10.1 du règlement du PLU de Paris et accorde un délai de six mois pour régularisation sur le fondement de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme. Le ministre se pourvoit en cassation.
L’affaire conduit le Conseil d’État à rappeler la portée normative du PLU. En vertu de l’article L. 151-8 du Code de l’urbanisme, le règlement du PLU fixe les règles générales d’utilisation des sols. Il peut notamment déterminer des règles maximales de hauteur (art. R. 151-39 du Code de l’urbanisme). Ces règles s’imposent aux autorisations d’urbanisme : le permis doit leur être conforme.
L’article L. 152-3 du même code pose un principe clair : les règles du PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi ou au titre des adaptations mineures. La jurisprudence admet certes que le règlement puisse prévoir des « règles alternatives », mais à la condition qu’elles soient suffisamment encadrées, eu égard à leur portée (CE 30 septembre 2011 Commune de Saint-Maur des Fossés, n° 339619).
Or, l’article UG 10.1 du PLU de Paris, applicable aux abords de l’établissement pénitentiaire, prévoit que certaines règles (limitation à trois niveaux, hauteur maximale pour les constructions industrielles, interdiction de vues directes sur l’intérieur de la prison) doivent « en principe » être observées, tout en exigeant l’accord du ministère de la justice pour tout projet situé dans le périmètre concerné.
Le projet litigieux ne respecte ni la limite de trois niveaux ni l’interdiction de vues directes. La question est donc de savoir si la mention « en principe » instaure une véritable exception, suffisamment encadrée, permettant d’y déroger.
Le Conseil d’État répond par la négative. Il juge que les dispositions en cause fixent une règle de hauteur et d’implantation claire. La seule formule « en principe » ne définit ni les hypothèses dans lesquelles il pourrait y être dérogé, ni les critères permettant d’encadrer une telle exception. Dès lors, l’article UG 10.1 doit être regardé comme posant une règle principale sans exception. Le permis méconnaît cette règle et le jugement du tribunal administratif est confirmé.
Par cette décision, le Conseil d’État réaffirme que la souplesse en matière d’urbanisme ne peut résulter d’une formule imprécise. Toute possibilité de déroger à une règle du PLU doit être expressément définie et encadrée. À défaut, la règle s’applique strictement, y compris lorsque le projet est porté par l’État.