La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a créé un article L.113-5-1 dans le Code de la construction et de l’habitation qui confère un droit de surplomb de 35 centimètres au plus au propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur, à condition qu’ « aucune autre solution technique ne permette d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre procédure présente un coût ou une complexité excessifs ».
Ce droit de surplomb l’autorise à implanter, dans les conditions de l’article précité, un ouvrage d’isolation surplombant le fonds de son voisin, moyennant le versement d’une indemnité préalable au propriétaire voisin. Les modalités de mise en œuvre de ce droit et d’indemnisation sont constatées dans un acte authentique (article L. 113-5-1 I CCH).
Le titulaire du droit de surplomb bénéficie également d’un droit d’accès temporaire sur le fonds voisin ainsi que le droit d’y mettre en place des installations provisoires, moyennant indemnisation du propriétaire voisin, à condition qu’elles soient strictement nécessaires à la réalisation des travaux d’isolation par l’extérieur (article L. 113-5-1 II CCH).
Le propriétaire du fonds à surplomber peut toutefois s’opposer à l’exercice par son voisin de ces droits, et contester le montant des indemnités qui lui sont proposées (article L. 113-5-1 III CCH).
Le décret d’application de l’article L. 113-5-1 CCH est paru à la fin du mois de juin : le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment a été publié au Journal officiel du 24 juin 2022.
Il créé une section 5 intitulée « Isolation thermique par l’extérieur des bâtiments » au sein du chapitre II du titre Ier du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation.
Ce décret, qui est entré en vigueur le lendemain de sa publication soit le 25 juin 2022, apporte des précisions relatives à la mise en œuvre du droit de surplomb.
Formalisme de la notification de l’exercice du droit de surplomb
Le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit d’accès temporaire et de mise en place d’installations provisoires sur ce dernier (article L. 113-5-1 III CCH).
Le décret détaille le formalisme applicable cette notification : elle doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier de justice et comporter un certain nombre de mentions (article R. 113-19 CCH) :
– Les noms, prénoms et coordonnées du propriétaire du bâtiment à isoler (et le cas échéant celles de son représentant légal ou statutaire) ;
– Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur avec un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaitre l’état initial et l’état futur ;
– Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
– Une proposition relative au montant des indemnités préalables versées au propriétaire du fonds à surplomber en contrepartie du droit de surplomb et du droit d’accès et de mise en place d’installations provisoires sur le fonds ;
– Le projet d’acte authentique constatant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb ;
– Le projet de convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit d’accès et de mise en place des installations provisoires sur le fonds à surplomber ;
– La reproduction de l’article L. 113-5-1 CCH relatif au droit de surplomb.
– La précision que cette notification constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois dont bénéficie le propriétaire du fonds à surplomber.
Mentions de la convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit d’accès et de mise en place d’installations provisoires sur le fonds à surplomber
Les deux voisins doivent établir une convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit d’accès temporaire au fonds qui sera surplombé et du droit de mettre en place des installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux (article L. 113-5-1 II CCH).
Le nouvel article R. 113-20 CCH indique que la convention doit comprendre notamment :
– La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber ainsi que la durée de cet accès ;
– La nature des installations à mettre en place pour réaliser les travaux d’isolation et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
– L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et de mise en place d’installations provisoires
– Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.
Procédure d’opposition du propriétaire du fonds à surplomber
L’article L. 113-5-1 III CCH ouvre au propriétaire du fonds à surplomber le droit de s’opposer à l’exercice du droit de surplomb par son voisin :
– s’il démontre un motif sérieux et légitime
– s’il prouve la méconnaissance de ses conditions de validité :
– si le surplomb dépasse 35 centimètres,
– si – à défaut d’accord des parties – l’ouvrage d’isolation est réalisé à moins de deux mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol,
– ou encore si une autre solution technique qui n’était ni excessivement couteuse, ni excessivement complexe, permettait d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent.
Le propriétaire du fonds subissant le surplomb peut également s’opposer au droit d’accès et de mise en place d’installations provisoires sur son fonds, à condition de démontrer que cela affecterait de manière durable ou excessive la destination, la consistance et la jouissance de celui-ci.
Il peut enfin contester devant le juge les indemnités qui lui sont proposées par son voisin.
Ce droit d’opposition peut être exercé par le propriétaire du fonds à surplomber pendant six mois à compter de la notification par le propriétaire du bâtiment à isoler de son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb (article L. 113-5-1 III CCH).
- Précisions relatives à la procédure judiciaire
Le décret éclaire sur la procédure judiciaire applicable en cas d’opposition par le propriétaire du fonds à surplomber : il doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, qui statuera selon la procédure accélérée au fond (article R. 113-21 du code de la construction et de l’habitation).
- Exercice de l’opposition dans l’hypothèse d’un fonds à surplomber correspondant à un immeuble organisé en copropriété
L’article R. 113-22 CCH prévoit que, lorsque le fonds à surplomber est constitué par un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires peut exercer le droit d’opposition à l’exercice du droit de surplomb, du droit d’accès au fonds ainsi qu’au montant des indemnisations proposées, et qu’il doit le faire par décision motivée.
Pour ce faire, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la saisine du juge en vue de s’opposer à l’exercice des droits de surplomb et d’accès (ou de l’un d’entre eux) et/ou en fixation des indemnités.
Le décret prend soin d’articuler le délai de décision de l’assemblée générale avec celui de la procédure d’opposition. Il précise en effet que l’assemblée générale devra se prononcer sur les questions de saisine du juge dans un délai permettant au syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu à l’article L. 113-5-1 CCH (article R. 113-22 CCH dernier alinéa ).
Moment de la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur
L’article R. 113-23 CCH dispose que le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux :
– après signature de l’acte authentique constatant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb et de la convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit d’accès et d’installations provisoires sur le fonds voisin, ou
– sur le fondement de la décision de justice devenue définitive constatant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb à défaut d’acte authentique dressé à cet effet.
Dans les deux hypothèses, les travaux ne pourront être réalisés qu’après paiement au propriétaire du fonds à surplomber des indemnités prévues par l’article L. 113-5-1 CCH.
Notifications des coordonnées des intervenants dans le cadre de l’isolation et des polices d’assurances
Le décret met à la charge du propriétaire du bâtiment à isoler une nouvelle obligation de notification (article R. 113-24 CCH).
Il prévoit que ce dernier doit notifier au propriétaire du fonds à surplomber l’identité des personnes appelées à intervenir dans le cadre des travaux dès qu’il les a choisis (noms et prénoms et, s’il s’agit d’une entreprise, numéro d’inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements), leurs coordonnées, ainsi que leur numéro de police pour l’assurance de responsabilité obligatoire.
Le propriétaire du fonds à surplomber doit également notifier le numéro de police d’assurance dommages obligatoire dès lors qu’il l’a souscrite.
Ces notifications doivent être faites par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’article R. 113-24 CCH souligne que ces notifications n’ont pas d’incidence sur le point de départ du délai d’opposition du propriétaire du fonds à surplomber.
