Sans pour autant être le seul dispositif technique mobilisable, l’isolation thermique par l’extérieur des bâtiments est aujourd’hui particulièrement utilisée pour améliorer les performances énergétiques de l’immeuble dans le contexte actuel de lutte contre le dérèglement climatique. Cette technique, qui suppose d’accroître le volume du bâtiment, n’est cependant pas aisée à mettre en œuvre lorsque celui-ci est construit en limite de propriété. En raison du surplomb et de l’empiètement sur la propriété voisine qu’elle peut générer, la pose d’isolant thermique par l’extérieur peut en effet être refusée par le propriétaire du fonds voisin.
Aussi, pour répondre à ces situations de blocage, l’article 172 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets introduit un nouvel article L. 113-5-1 au sein du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) conférant un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus pour le propriétaire d’un bâtiment existant procédant à son isolation thermique par l’extérieur. Se conjugue à ce droit, un droit d’accès temporaire à la propriété voisine pour permettre la mise en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux. En contrepartie, le propriétaire de l’immeuble voisin se voit accorder une indemnité.
Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ce droit de surplomb, encore faut-il que le projet réponde à diverses conditions :
- aucune solution technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent n’a pu être trouvée, ou cette autre solution présente un coût ou une complexité excessive ;
- le surplomb ne doit pas excéder 35 cm ;
- et enfin, l’isolant ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Ainsi, lorsque le propriétaire, faisant éventuellement face à un refus de la part de son voisin, souhaite isoler son immeuble et que les conditions posées par le texte seront remplies, la procédure de l’article L. 113-5-1 pourra être mise en œuvre. Concrètement, le propriétaire du bâtiment à isoler devra notifier au propriétaire voisin, par tous moyens, son projet de surplomber sa propriété et de bénéficier de ce droit en indiquant le montant de l’indemnité qui lui sera versé à ce titre.
Le propriétaire voisin dispose d’un délai de 6 mois à compter de la notification pour manifester son refus en invoquant un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété, ou pour non-respect des conditions susvisées. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. Il peut également saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité due en contrepartie de la constitution de ces droits.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier. Ce droit de surplomb s’éteint par la démolition du bâtiment isolé, ou par l’édification, par le propriétaire voisin supportant le surplomb, d’un immeuble en limite de propriété accolé à l’immeuble isolé existant. Dans ce cas, le retrait des isolants sera à la charge du propriétaire du bâtiment isolé, mais l’indemnité restera acquise au propriétaire voisin.
En instituant ce droit de surplomb pour faciliter la pose d’isolants thermiques par l’extérieur d’un bâtiment, la loi Climat & Résilience améliore notablement le cadre juridique permettant de vaincre l’opposition des propriétaires voisins récalcitrants. Avec ce dispositif, le propriétaire dont le projet d’isolation thermique répond aux conditions posées par le texte pourra imposer, aux termes d’un processus clairement défini, audit propriétaire voisin récalcitrant, la constitution de ce droit qui, s’il n’est pas qualifié comme tel aux termes de l’article L. 113-5-1 du CCH, doit être analysé comme une servitude au sens de l’article 637 du Code civil. On regrettera d’ailleurs que le législateur n’ai pas retenu expressément cette qualification alors même que la proposition initiale introduisait cette disposition dans le chapitre du Code civil relatif aux servitudes établies par la loi.
Cette avancée notable pourrait-elle être mise en œuvre dès ce jour ? Rien n’est moins sûr dans la mesure où les modalités d’application dudit article doivent être précisées par décret en Conseil d’Etat. Conformément à l’article 2 du Code civil, l’entrée en vigueur du dispositif serait ainsi, en principe, reporté à la date d’entrée en vigueur des mesures d’application. On peut toutefois légitimement s’interroger sur le point de savoir si ce texte nécessite véritablement des mesures d’application, et partant si le texte est manifestement impossible à appliquer sans les précisions apportées par le décret d’application, compte-tenu de la complétude du dispositif législatif présenté.
Tout en reconnaissant l’avancée significative de ce texte, les Notaires du Grand Paris, dans leurs 30 propositions pour un habitat accessible et de qualité, proposent, à l’instar du rapport « Renouveau urbain et rénovation environnementale des bâtiments : amplifier et accélérer » remis à Emmanuelle Wargon en septembre 2020, d’aller encore plus loin en appelant à la création d’une servitude d’utilité publique d’isolation thermique par l’extérieur fondé sur un motif d’intérêt général d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Selon leurs termes, « un régime de servitude d’utilité publique permettrait d’imposer les travaux d’isolation sur toute la surface du bâtiment à isoler, sans nécessité de justifier l’absence de solution alternative ni offrir au propriétaire du fonds surplombé un droit d’opposition, sous réserve des conditions prévues par le dispositif. La mise en œuvre de la servitude supposerait notamment la fourniture, par un bureau d’études, d’un document attestant de la qualité de la conception du projet et des travaux projetés, et de leur conformité aux exigences de performance fixés par un décret en Conseil d’Etat. »
