Les investissements LMNP/LMP (Loueur en meublé non professionnel/ Loueur en meublé professionnel) ont connu un développement fulgurant dans les dernières décennies. Si ce régime offre indéniablement des intérêts fiscaux et juridiques non négligeables pour le propriétaire-bailleur, il présente également des inconvénients majeurs et méconnus lors du décès de l’investisseur.
D’abord, le décès de l’investisseur emporte une imposition immédiate des bénéfices réalisés sur l’année et entraîne la perte définitive de tous les stocks de déficits antérieurs qu’avait pu emmagasiner le propriétaire-bailleur. En outre, et il s’agit d’une conséquence méconnue du décès du loueur meublé, l’indemnité versée au titre de l’assurance-décès emprunteur couvrant l’emprunt contracté pour acquérir le bien loué fait l’objet d’une fiscalisation au même titre que les autres bénéfices courants. Ainsi, en pratique, le décès de l’investisseur en meublé emporte une taxation sur le bien, mais aussi sur le capital versé en remboursement de l’emprunt.
Ensuite, le décès du loueur meublé professionnel entraîne aussi l’imposition immédiate des plus-values latentes réalisées sur le bien. Heureusement, ce surcoût fiscal ne s’applique pas dans l’hypothèse d’un exercice non-professionnel de l’activité de location meublée.
Enfin, le démembrement de propriété, particulièrement courant dans les successions, est incompatible avec les régimes LMNP et LMP et fait perdre les quelques avantages restants, notamment au regard de l’amortissement de l’immeuble et du régime de TVA, parfois applicable aux locations meublées.
Fort heureusement, des solutions permettent d’éviter ces conséquences dramatiques qui aboutissent le plus souvent à la vente du bien pour faire face au coût fiscal engendré. Il est donc fortement conseillé aux investisseurs en meublé d’anticiper ces risques et de se faire accompagner pour optimiser la transmission de leurs investissements.
