Par un arrêt du 22 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les contours de la notion d’« ouvrage » et retient que des travaux consistant en un cloisonnement, une isolation, la pose de carrelage et l’habillage d’un plafond dans un sous-sol ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. Ce faisant, la garantie décennale est exclue, et seule la garantie des vices cachés peut être mobilisée.
Dans cette affaire, des acquéreurs d’une maison d’habitation découvrent, après la vente, d’importants désordres d’humidité affectant une pièce de sous-sol que les vendeurs avaient transformée en pièce habitable avant la vente. Les travaux réalisés consistent en un cloisonnement, l’isolation des murs, la pose de plaques de plâtre, un carrelage et l’habillage du plafond par des plaques isolantes fixées sur le plancher hourdis.
Estimant que ces désordres rendent la pièce impropre à sa destination, les acquéreurs assignent les vendeurs en indemnisation et sollicitent le remboursement du coût des réparations, la restitution partielle du prix de vente et des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, sur les fondements, notamment, de la garantie décennale des constructeurs et de la garantie des vices cachés.
Par décision du 12 décembre 2023, la Cour d’appel de Riom écarte l’application de la garantie décennale et condamne les vendeurs sur le fondement des vices cachés en allouant aux acquéreurs une somme au titre de la restitution partielle du prix de vente.
Dans le cadre du régime d’assurance construction et de responsabilité des constructeurs instauré par la loi du 4 janvier 1978, la responsabilité décennale garantit la réparation des dommages les plus graves affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Encore faut-il, précisément, qu’un ouvrage soit caractérisé au sens de l’article 1792 du Code civil.
La jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 4 septembre 2024, n° 23/00822 ; CA Paris 5 avril 2023, n°19/20561) réserve cette qualification aux travaux qui présentent une ampleur suffisante, assimilables à des travaux de construction par leur nature, leur importance ou encore par l’incorporation d’éléments nouveaux indissociables à l’existant.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que ces travaux d’amélioration ou d’embellissement, qui n’affectent ni la structure, ni la consistance de l’immeuble, ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil et, corrélativement, ne relèvent pas de la garantie décennale.