Le démembrement de propriété, mécanisme juridique bien connu, s’impose comme une technique courante lors de la transmission d’un bien, notamment dans un contexte familial. Il permet d’initier la transmission tout en protégeant le donateur en lui en assurant la conservation de la jouissance ou des revenus du bien transmis.
Véritable outil de gestion et d’anticipation patrimoniale, le démembrement de propriété doit être cependant encadré pour ne pas devenir un instrument mettant à mal les relations familiales. Mieux vaut prévenir que guérir.
En matière immobilière, le démembrement de propriété suppose une répartition des charges liées à l’immeuble. A défaut de convention, le régime légal prévu par les articles 605 et suivants du Code Civil s’applique:
- L’usufruitier n’est tenu qu’aux « réparations d’entretien »
- Le nu-propriétaire est tenu au paiement des « grosses réparations ».
Ces notions de réparation parfois hasardeuses et imprécises pourront aboutir à une relation conflictuelle entre les détenteurs des droits démembrés. De surcroit, il n’existe aucun lien d’obligation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : le nu-propriétaire ou l’usufruitier ne pourra contraindre l’autre à s’exécuter en cas de défaillance sauf si l’inaction de ce dernier porte atteinte à la substance même du bien.
Afin d’éviter tout conflit, il est donc vivement conseillé de prévoir conventionnellement dans l’acte de donation ou d’acquisition une clause portant définition et répartition précises des charges et en tant que de besoin la mise en œuvre d’une exécution forcée de réalisation des travaux.
Les dispositions du Code civil n’étant pas d’ordre public, ladite clause pourra aboutir à la prise en charge totale des travaux par l’usufruitier ou par le nu-propriétaire. On pourrait donc parfaitement prévoir que l’usufruitier aura à sa charge l’intégralité des frais liés au bien, corollaire de son droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.
Cette clause s’avérera également opportune quant à la répartition des charges de copropriété, du paiement des primes d’assurance, de la conclusion de baux ou du paiement des impôts locaux.
