Introduites à l’article L.132-3 du Code de l’environnement par la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, les obligations réelles environnementales (ORE) permettent à un propriétaire de grever contractuellement son bien d'obligations environnementales pérennes. Ces obligations sont qualifiées de « réelles » car elles s'attachent au bien lui-même plutôt qu'à la personne : elles se transmettent ainsi aux propriétaires successifs pendant une durée librement fixée, sans pouvoir excéder 99 ans.
Concrètement, le propriétaire s’engage soit positivement (obligations de faire : planter telle essence d’arbres, végétaliser une toiture, tondre de telle façon, entretenir une mare et des nichoirs pour telle espèce d’oiseaux, planter uniquement des graines biologiques, etc.) soit négativement (obligations de ne pas faire : ne pas couper tel arbre centenaire, ne pas artificialiser telle parcelle, ne pas utiliser tel pesticide, etc.) envers un cocontractant, lequel est nécessairement une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale agissant pour la protection de l’environnement.
Cet engagement est formalisé dans un acte authentique, étant précisé qu’aucune limite n’a été posée par le législateur quant au contenu des obligations : les parties ont toute liberté pour imaginer les ORE que bon leur semble. Quant au cocontractant, il est appelé à fournir une contrepartie au propriétaire. Ici aussi, la liberté est de mise : il pourra donc s’agir tout aussi bien d’une aide en nature qu’une compensation financière – le tout devant respecter le cas échéant les règles relatives à la commande publique et aux aides d’État si le cocontractant est concerné par ces réglementations.
Initialement pensées pour la protection d’éléments naturels indispensables à la biodiversité (trame verte et bleue, arbre remarquable, haie entre des champs, etc.), elles ne connaissent en réalité aucune limitation géographique ou typologique. Elles peuvent donc concerner toute catégorie d’immeuble, y compris en milieu urbain, dès lors que l’objectif poursuivi est bien la reconquête de la biodiversité. Que l’on songe aux entrepôts logistiques, aux immeubles de ville, aux centres commerciaux, aux parcs d’activités… ne s’agit-il pas d’exemples typiques de milieux pauvres en biodiversité ? Les ORE permettent ici d’encadrer et favoriser des actions concrètes permettant sa recrudescence nécessaire dans de tels environnements.
Mais alors, pourquoi les investisseurs et propriétaires fonciers n’ont-ils pas franchi le pas ?
Il faut reconnaître que malgré ses bonnes intentions, le texte a connu une faible résonance pratique. Deux facteurs peuvent l’expliquer : l’absence de réelles incitations fiscales et la méconnaissance du mécanisme par l’ensemble des parties prenantes (acteurs de l’immobilier, notaires, collectivités, etc.) – les deux sont d’ailleurs en réalité liées.
L’actif ainsi grevé est-il susceptible de subir une dévalorisation ? Pas nécessairement, puisqu’il s’agit ici de permettre à l’immobilier de jouer un rôle vertueux sur l’environnement. Certaines ORE qui créent de la valeur d’usage tangible (par exemple création d’espaces verts améliorant le cadre de vie ou de travail) pourraient même, à l’inverse, faciliter la commercialisation auprès d’acquéreurs sensibles aux critères dits ESG…
Au moins deux typologies d’investisseurs ayant tout intérêt à entrer activement dans le jeu des ORE peuvent être identifiées. Et ce, en dehors de toute contrainte liée à la compensation environnementale, laquelle fera l’objet d’un article ad hoc.
1. Le propriétaire engagé
Plusieurs facteurs militent pour une intégration des ORE dans les stratégies immobilières. On peut ainsi citer l’évolution réglementaire (RE2020, taxonomie européenne) mais aussi et surtout celle des mentalités qui imposent de repenser la valeur environnementale des actifs. Il est également clair que les critères ESG deviennent déterminants tant dans les décisions d’investissement que dans la capacité à obtenir des financements. Quant à la demande locative, elle intègre de façon croissante les considérations environnementales.
Dans ce contexte, les investisseurs immobiliers peuvent constituer des ORE sur leurs actifs pour démontrer la sincérité de leur engagement environnemental. Contrairement aux simples chartes ou déclarations d’intention, l’ORE crée une obligation juridique contraignante, vérifiable et pérenne, offrant par la même occasion un support authentique et matériel de communication pour les entreprises.
Concrètement, le champ des possibles est ici très large, puisque l’étendue de l’ORE dépend intégralement de la volonté et de l’imagination du propriétaire et de son cocontractant. C’est ainsi qu’il pourra s’agir de végétaliser durablement les toitures d’un immeuble de bureaux, créer des potagers urbains sur un centre commercial, maintenir des corridors écologiques autour d’une plateforme logistique, installer des ruches et des bosquets mellifères sur des terrasses d’immeubles en plein centre ville, etc.
N’oublions pas, en parallèle, que le cocontractant a vocation à accompagner l’investisseur qui s’engagerait sur cette voie : financièrement ou par un accompagnement dans la mise en place et le suivi du projet, son implication est également importante et pourra être de nature à favoriser de tels engagements.
En cette période difficile pour le secteur immobilier, nul doute que les acteurs qui trouvent des moyens d’innover tireront leur épingle du jeu : les ORE peuvent en être l’un des vecteurs !
2. Le partenaire territorial
Les investisseurs ont également tout intérêt à utiliser les ORE pour renforcer leur ancrage territorial et faciliter l’acceptabilité de leurs projets.
On l’a vu, le mécanisme impose nécessairement un cocontractant. Cette obligation de partenariat, loin d’être une contrainte, ouvre des opportunités de collaboration avec les acteurs locaux. En ce sens, elle peut faciliter l’obtention d’autorisations administratives, ou encore améliorer les relations avec les riverains et les associations de protection de l’environnement.
Pour les grands projets d’aménagement (zones logistiques, centres commerciaux) comme pour les redéveloppements d’immeubles urbains, l’ORE peut devenir un outil de dialogue territorial et de co-construction avec les collectivités et/ou des associations locales engagées. Elle démontre l’engagement du porteur de projet au-delà de la simple conformité réglementaire.
Les investisseurs ont ici vocation à devenir des acteurs de l’aménagement durable du territoire, renforçant leur légitimité et leur image auprès des parties prenantes locales.
Il revient désormais à chaque partie prenante et à leurs conseils de prendre conscience des potentialités de l’obligation réelle environnementale et de faire preuve de créativité pour utiliser au mieux cet outil contractuel et volontariste de protection de l’environnement.
Coralie Leveneur, Notaire Associée