La Cour de cassation rappelle l’importance pour le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente de lever l’option conformément aux conditions stipulées dans l’acte et dans le délai convenu entres les parties.
En l’espèce, les propriétaires indivis d’un bien signent une promesse unilatérale de vente par acte authentique en date du 30 septembre 2016. Cette promesse est consentie pour une durée expirant le 18 juillet 2017. Comme il en est d’usage, et afin d’éviter une caducité automatique et non souhaitée par les parties, il est expressément convenu que, dans le cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l’acte, le délai serait alors prorogé de quinze (15) jours suivant la date à laquelle ce dernier recevrait la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder trente (30) jours.
En outre, et au regard de l’unilatéralité de ce contrat consistant en un engagement exclusif de la part du promettant, il était également convenu que la vente aurait lieu :
- soit par la signature de l’acte authentique entre les parties dans le délai convenu ;
- soit par la levée de l’option, c’est-à-dire par l’acceptation de l’option qui avait été octroyée au bénéficiaire, accompagnée du versement du prix et des frais entre les mains du notaire, dans le même délai.
Alors que le promettant pensait avoir retrouvé sa liberté en raison du fait qu’aucune de ces deux modalités n’avait été engagée par le bénéficiaire dans le délai, ce dernier décide toutefois de lever l’option le 24 janvier 2018 en versant le montant du prix et des frais à son notaire.
Face au constat au refus du promettant de signer l’acte de vente, le notaire procède à l’établissement d’un procès-verbal de carence qui sera suivi d’une assignation du bénéficiaire à l’encontre du promettant en perfection de la vente, le bénéficiaire justifiant de sa levée d’option tardive par l’absence de libération du bien au jour de l’expiration de la promesse.
Dans son arrêt du 26 mai 2023, la Cour d’appel de Paris rejette la demande du bénéficiaire puisqu’aucune levée d’option régulière n’était intervenue dans le délai, et vient compléter son argumentaire en rappelant que si le bien devait être effectivement libre de toute location ou occupation, cette exigence devait s’interpréter au stade de l’entrée en jouissance, soit au jour de la signature de l’acte authentique de vente, et non au jour de la levée d’option.
Alors que le bénéficiaire décide de porter l’affaire en cassation, la Cour de cassation martèle la solution en faisant une interprétation stricte des éléments factuels qui lui sont soumis et confirme ainsi la décision des juges du fond. En effet, puisque la levée d’option n’était absolument pas subordonnée au fait que le bien soit libre de toute occupation, le simple fait que le bien soit encore occupé ne suffit pas à constituer une cause de prorogation du délai.
Le couperet tombe :la promesse est caduque et le bénéficiaire est condamné au versement de l’indemnité d’immobilisation.
