Dans cette affaire, après avoir obtenu un permis de construire valant division, une société a vendu à un particulier un lot en copropriété horizontale constitué d’un droit de construire une maison comprenant deux appartements et d’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes.
Dès l’achèvement de la construction, le copropriétaire concerné décide toutefois de revendre un des deux appartements pour faire face à des difficultés financières.
Or, l’acquéreur pressenti pour l’achat de l’un des appartements renonce finalement à l’acquisition au motif que le bien ne répondait pas aux règles d’urbanisme et ne pouvait donc pas être vendu.
Dans ce contexte, l’acquéreur particulier du lot décide alors d’assigner la société venderesse et son notaire en indemnisation du préjudice subi aux motifs respectivement de la faute commise par le vendeur du fait du contournement du régime du lotissement et du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil. Il soutenait en effet que « la cession d’un lot issu d’une division en vue de construire une maison individuelle entre nécessairement dans le champ d’application du lotissement et ne peut, en aucun cas, être autorisée dans le cadre d’une scission de permis de construire valant division ».
Sans surprise, la Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division figurent parmi la liste des exclusions au régime des lotissements fournie par à l’article R* 442-1 du code de l’urbanisme de telle sorte qu’elles ne constituent pas des lotissements et ce quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet (contrairement au régime de la division dite primaire qui ne trouve pas à s’appliquer aux maisons individuelles).
La Cour écarte ainsi, en l’espèce, la faute du vendeur et le manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil et valide ainsi le raisonnement souverain des juges de fonds selon lequel :
- en se plaçant sous l’empire des dispositions combinées des articles R* 431-24 et R* 442-1 d) du Code de l’urbanisme et en recourant au statut de la copropriété , « le vendeur n’avait fait qu’user d’une faculté qui lui était expressément ouverte par ces dispositions »,
- sous réserve, toutefois, que le recours au permis de construire valant division n’ait pas eu pour but d’exonérer le vendeur de ses obligations en matière de réalisation des travaux de viabilisation, d’accès et d’équipements collectifs.
Cass. 3ème civ. 19 janvier 2022, n° 20-19.329
