La loi n° 2025 1129 du 26 novembre 2025, dite « loi Huwart », relative à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement, a profondément retouché le régime du droit de délaissement prévu par l’article L. 230 1 du Code de l’urbanisme.
Qu’est-ce que « le » droit de délaissement ?
Classiquement, le droit de délaissement est une contrepartie octroyée aux propriétaires de biens visés par une sujétion exorbitante du droit commun consistant en la possibilité de requérir de la collectivité au bénéfice de laquelle la servitude a été instauré qu’elle acquiert le bien concerné.
Il existe en réalité une grande variété de droits de délaissement. Citons les exemples des biens situés dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique (art. L. 241-1 du Code de l’expropriation) ou dans celui du droit de préemption urbain (art. L. 211-5 du Code de l’urbanisme), des servitudes relatives aux voies de défense des bois et forêt contre l’incendie (art. L. 134-2 du Code forestier) ou encore des secteurs dits de délaissement au sein des périmètres d’exposition aux risques définis par un plan de prévention des risques technologiques (art. L. 515-16 du Code de l’environnement)…
Le champ d’application de l’article L. 230‑1 du Code de l’urbanisme
L’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme organise un droit de délaissement qui bénéficie aux propriétaires dans les hypothèses suivantes :
- Terrains faisant l’objet d’un emplacement réservé du PLU (art. L. 152-2 du Code de l’urbanisme),
- Terrains compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (art. L. 311-2 du Code de l’urbanisme),
- Sursis à statuer opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme dans les conditions prévues par l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme.
C’est ce régime qui a été modifié, discrètement mais sûrement, par la loi Huwart.
Le régime antérieur : un double niveau de protection pour le propriétaire et un risque durable pour la collectivité
L’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme prévoyait notamment que :
- « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
- En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
- A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. (…) ».
S’agissant plus spécifiquement des emplacements réservés, l’article L. 230‑4 du Code de l’urbanisme disposait que, pour les terrains réservés en application de l’article L. 152‑2, les limitations au droit de construire et la réserve cessaient d’être opposables si le juge de l’expropriation n’avait pas été saisi dans les trois mois suivant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article L. 230‑3.
L’inopposabilité de la réserve est une garantie forte pour les propriétaires. Concrètement, elle permet de faire échec à un refus de permis de construire ou à un recours contre un permis délivré au motif que le projet ne respecte pas la réserve toujours présente dans le document (TA Montpellier 12 décembre 2024, n° 2206197). Il s’agit par ailleurs d’une garantie pérenne puisqu’elle bénéficie au propriétaire qui a réalisé la mise en demeure d’acquérir mais également aux tiers (CAA Bordeaux 6 octobre 2009, n°07BX02455 ; CAA Lyon 26 octobre 2010, n° 10LY00501) et ce, même si la réserve n’est pas formellement supprimée par l’autorité compétente.
Pour autant, ainsi que le prévoyait explicitement l’article L. 230-4, cette inopposabilité ne faisait toutefois pas obstacle, en droit, à une saisine ultérieure du juge dans les conditions du troisième alinéa de l’article L. 230‑3.
Dit autrement, avant la réforme, à l’issue du délai d’un an suivant la mise en demeure d’acquérir, le juge de l’expropriation pouvait être saisi :
- soit par le propriétaire,
- soit par la collectivité ou le service public bénéficiaire de la réserve,
et ce, y compris lorsque, en matière d’emplacement réservé, la réserve était devenue inopposable dans les conditions de l’article L. 230‑4.
Pour le propriétaire, cela se traduisait par une double garantie :
- d’une part, l’inopposabilité de la réserve ;
- d’autre part, la possibilité de saisir le juge de l’expropriation pour contraindre la collectivité à acquérir le bien, même si l’intérêt économique de cette saisine pouvait devenir limité une fois la réserve neutralisée.
Pour la collectivité, la situation était inversement peu favorable : une fois saisie d’une mise en demeure d’acquérir, elle demeurait exposée, sans limite de temps réelle, au risque d’être contrainte d’acquérir le bien, même après inopposabilité de la sujétion, tant que le document d’urbanisme n’avait pas été formellement modifié pour supprimer l’emplacement réservé (Cass. 3ème civ. 17 juillet 1997, n° 96‑70.144). En effet, en l’absence de modification du document d’urbanisme, l’autorité compétente ne pouvait pas, en pratique, renoncer unilatéralement à l’acquisition une fois la mise en demeure régulièrement formée.
La réforme de la loi Huwart
La réforme opérée par la loi Huwart est, à la lecture des textes, d’apparence modeste. En effet, les modifications, insérées par le Sénat en première lecture, sont les suivantes :
- À la première phrase du troisième alinéa de l’article L. 230-3, après le mot : « amiable », sont insérés les mots : « sur le prix » ;
- La seconde phrase de l’article L. 230-4 est supprimée.
Ces retouches ont pourtant été présentées comme visant à instaurer un « dispositif plus équilibré » – laissant entendre que la réforme est plus structurelle qu’elle n’y paraît (amendement n° 119, déposé le 12 juin 2025 au Sénat).
L’objectif poursuivi par les sénateurs est de « répondre à la problématique générale des emplacements réservés : lorsque la réserve est levée, le propriétaire garde la possibilité de saisir le juge de l’expropriation, et la collectivité est contrainte de procéder formellement à la suppression des réserves dans le PLU ».
Désormais, la saisine du juge de l’expropriation n’est possible que dans l’hypothèse où la collectivité accepte le principe de l’acquisition, mais où aucun accord amiable sur le prix n’a pu être trouvé (nouvelle rédaction de l’art. L. 230‑3 du Code de l’urbanisme).
Le juge intervient donc comme arbitre d’un désaccord sur la valeur du bien, et non plus comme instrument permettant de forcer la collectivité à acquérir lorsqu’elle entendait s’y soustraire.
Cette modification est confirmée avec la suppression de la seconde phrase de l’article L. 230‑4.
Autrement dit, le propriétaire ne peut plus utiliser le droit de délaissement pour contraindre la collectivité à acquérir le bien. Il ne conserve plus que l’avantage de l’inopposabilité de la réserve, à l’expiration d’un délai d’un an et trois mois à compter la mise en demeure d’acquérir, qui neutralise la sujétion dans l’instruction des autorisations d’urbanisme.
Conservées en Commission Mixte Paritaire (3 juillet 2025) et lors de l’adoption définitive (AN, 15 octobre 2025), elles n’ont pas été censurées par la décision n° 2025-896 DC du Conseil constitutionnel.
Elles rééquilibrent le régime des emplacements réservés puisque, désormais, le propriétaire n’a plus qu’une garantie – l’inopposabilité – et non deux.
Cela étant, comme l’expose un auteur, en modifiant les articles L. 230-3 et L. 230-4, le législateur a affecté la nature profonde de ce droit, notamment en réduisant son caractère contraignant pour les collectivités, alors qu’il s’applique dans d’autres cas dans lesquels la réquisition d’acquérir était la seule et unique contrepartie de la sujétion exorbitante. (L. Santoni, La révolution silencieuse du droit de délaissement dans la loi de simplification de l’urbanisme et du logement, Construction-urbanisme mars 2026, comm. 29 [accès abonnés]).
Eléonore Chirossel et Valérie Gueguen, Lab Cheuvreux