Ce nouveau contrat, dédié aux Organismes de Foncier Solidaire (OFS), doit permettre la mise en œuvre de leur objet subsidiaire : favoriser la mixité fonctionnelle par la réalisation de locaux à usage commercial ou professionnel au sein des immeubles dédiés à leur activité principale, le logement.
Le BRSA, un bail constitutif de droits réels aux caractéristiques similaires à celles du BRS
Le BRSA emprunte largement, en termes de rédaction et de mécanismes, à son homologue en matière de logement.
Il s’agit d’un contrat constitutif de droits réels. C’est le pivot du mécanisme : conférer des droits suffisamment étendus pour permettre aux preneurs d’être comme des pleins propriétaires des biens concernés pendant une longue durée et à un prix réduit, tout en permettant au bailleur, au travers de cette figure juridique, de contrôler, maintenir et pérenniser ses objectifs, initialement en matière de logement, et, désormais en matière commerciale et professionnelle.
Sa longue durée, entre 12 et 99 ans, est caractéristiques de ces baux. De ce point de vue, on relèvera la particularité du BRSA qui, de la même façon que le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière ou encore le bail à réhabilitation, a une durée minimale de 12 ans (elle s’étend à 18 ans pour les baux à construction, emphytéotique ou réels solidaires). Cette durée spécifique prend en compte, selon les termes du Rapport au Président de la République, les « spécificités de certaines activités et de la situation de microentreprises pouvant prétendre à un tel dispositif ».
Envisagé en accession comme en location, le BRSA est empreint de toute la logique d’encadrement des prix de cession des droits réels ou de loyers pour les occupants, avec pour objectif de rendre accessibles les locaux professionnels et commerciaux aux microentreprises qui souhaitent pouvoir se développer et participer à la revitalisation des territoires et des centres-villes, rendus inabordables en raison des coûts d’accès aux locaux commerciaux ou professionnels.
Là encore, la transmission des droits réels est permise, sous réserve du respect d’un prix plafond le cas échéant, et d’un agrément de l’OFS. La transmission des droits réels agréés emporte « rechargement » du bail pour une durée égale à la durée initiale du contrat ; particularité faisant déjà le succès du BRS.
Au-delà de ces grandes caractéristiques, c’est également une grande partie des termes des textes issues du BRS (eux-mêmes issus pour partie du régime du bail emphytéotique ou du bail à construction) qui est reprise. Les praticiens du BRS retrouvent ainsi une architecture et des terminologies qu’ils connaissent bien, avec pourtant les particularités liées aux objectifs visés.
Le BRSA, un bail constitutif de droits réels dédié au maintien ou à la diversification de l’offre commerciale et professionnelle à un prix abordable
En effet, le BRSA se détache largement du BRS pour répondre à l’objectif de maintien et/ou diversification de l’offre commerciale et artisanale à un prix abordable qu’on lui assigne.
En accession comme en location, il est réservé in fine à des microentreprises qui devront, en outre, le cas échéant, répondre à des critères d’éligibilité fondés notamment sur le chiffre d’affaires, le statut ou le type d’activités, fixés par l’OFS selon des conditions qui seront issues d’un décret d’application à paraître. Le BRSA pourra également être consenti dans le cadre de schémas dits « opérateur » :
- soit en accession, au profit de tout type d’opérateur et notamment celui en charge de la part BRS de l’opération (art. L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation) ;
- soit en location au profit d’un établissement public y ayant vocation, d’une société d’économie mixte locale, d’une société publique locale, ou encore d’une société d’économie mixte à opération unique, « afin d’articuler l’activité de certains OFS avec celles des foncières commerciales mises en place à l’initiative des collectivités », selon les termes du Rapport au Président.
La conclusion du BRSA n’est cependant pas complètement libre. En effet, toute intention de proposer la conclusion d’un tel contrat, sans qu’il ne soit clairement distingué pour l’instant entre « l’opérateur-maître d’ouvrage » et les futurs exploitants, doit faire l’objet d’une publicité préalable réalisée par l’OFS, ou, le cas échéant, par l’opérateur destiné à louer les espaces aux microentreprises. Les contours de cette obligation de publicité préalable seront précisés dans le décret d’application à paraître.
L’activité exercée par le preneur à bail ou l’occupant est encadrée par le bail et tout changement subordonné à l’accord préalable de l’OFS.
Les conditions économiques du contrat intègrent la possibilité de composer la redevance d’une part fixe et d’une part variable pour tenir compte de l’évolution de la situation de l’occupant, ainsi que la valorisation du fonds de commerce dans le cadre de l’indemnisation en fin de bail. Reste à savoir si ces conditions financières seront suffisamment attrayantes pour assurer le succès du BRSA, qui doit trouver sa place aux côtés du bail commercial notamment.
Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité
