Constat – La réalisation des grands projets immobiliers est aujourd’hui subordonnée à un certain nombre de procédures administratives, dont la longueur et la complexité n’ont cessé de croître, créant ainsi une insécurité à la fois juridique et financière.
Pour rappel, lorsqu’un projet est soumis à une autorisation d’urbanisme – au titre du Code de l’urbanisme – et à une autorisation environnementale – au titre du Code de l’environnement, l’article L. 181-30 du Code de l’environnement pose le principe selon lequel l’autorisation d’urbanisme ne peut recevoir exécution qu’après la délivrance de l’autorisation environnementale. Or, l’article 56 de la loi ASAP tente une énième simplification en offrant, à titre dérogatoire, au bénéficiaire d’une autorisation de construire, la possibilité de mettre en œuvre, de manière anticipée, les travaux soumis à autorisation environnementale.
Procédure – Cette nouvelle procédure de dérogation concerne désormais tous les permis ou décisions de non-opposition à déclaration préalable. Le porteur de projet pourra ainsi démarrer les travaux visés dans son autorisation d’urbanisme, avant même que l’autorisation environnementale ne lui ait été délivrée. Une décision spéciale et motivée du préfet précisera la nature des travaux autorisés ; seuls les travaux relevant de la nomenclature des ICPE seront concernés.
Le recours à une telle dérogation nécessitera en outre de se soumettre à une procédure spécifique avant la notification de la décision du préfet au pétitionnaire :
- La possibilité de commencer les travaux de manière anticipée devra être portée à la connaissance du public ;
- Le préfet prendra ensuite connaissance de l’autorisation d’urbanisme, afin de préparer sa décision spéciale qu’il notifiera au pétitionnaire après l’expiration d’un délai courant à compter de la consultation préalable du public. Le projet de décret d’application de la loi Asap, dont la consultation publique s’est terminée le 4 mars 2021, porte ce délai à quatre jours ;
- La décision spéciale du préfet sera soumise aux mêmes modalités de publicité que l’autorisation environnementale.
Mis en œuvre – Si l’objectif de simplification voulu par le législateur est louable – faire gagner plusieurs mois aux porteurs de projets – d’aucuns regretteront la complexité ajoutée à la gestion administrative à laquelle il n’est pas apporté d’éclairage concret dans le projet de décret d’application, comme nous aurions pu l’espérer.
Car quid notamment en cas de refus ou d’annulation contentieuse d’une autorisation environnementale qui aurait d’ores et déjà reçu un commencement d’exécution ? A priori, les travaux entrepris de manière anticipée ayant été autorisés par le préfet, ils ne seront pas constitutifs d’une infraction pénale. En revanche, poursuivre les travaux en dépit du refus ou de l’annulation de l’autorisation environnementale pourrait constituer un délit.
Par ailleurs, le porteur de projet devra immédiatement cesser l’exploitation de la construction, si celle-ci est achevée. En effet, l’exploitation d’une installation soumise à autorisation environnementale sans l’autorisation requise constitue une infraction pénale, punie d’un an d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende (art. L.173-1 du Code de l’environnement).
L’autorisation temporaire – Pour pallier cette difficulté, le préfet pourrait accorder une autorisation temporaire le temps de la régularisation, à l’instar de ce que prévoit la jurisprudence du Conseil d’Etat lorsqu’une autorisation environnementale a été délivrée puis annulée. L’autorisation temporaire permettrait alors au porteur de projet soit d’obtenir une autorisation environnementale régulière, soit de remettre en état le site ou de démolir les constructions édifiées sur injonction administrative.
Risques – A noter que les travaux anticipés seront réalisés aux frais et risques du pétitionnaire, qui en prendra l’entière responsabilité.
Dès lors, rares seront en réalité les situations dans lesquelles les porteurs de projet souhaiteront passer outre l’obtention de cette autorisation environnementale et faire effectuer des travaux anticipés, compte tenu du risque juridique encouru et de la difficulté à faire financer des projets de grande ampleur dans ces circonstances. En matière d’acquisition de fonciers, habituellement soumise à la condition suspensive d’obtention de l’ensemble des autorisations administratives devenues définitives nécessaires à la réalisation du projet immobilier en cause, peu de propriétaires seront enclins à laisser réaliser des travaux sans avoir l’assurance que le porteur de projet obtienne les autorisations nécessaires et, réciproquement, peu nombreux seront les acquéreurs potentiels à renoncer à une condition suspensive d’obtention d’une autorisation environnementale définitive – pourtant indispensable à la garantie de la faisabilité technique, juridique et financière du projet – pour faire effectuer des travaux anticipés sous sa seule responsabilité.
Dès lors, l’objectif de simplification et de sécurisation globale des procédures administratives est-il atteint ?
Ophélie Bainville et Emma Jault, Lab Cheuvreux.
Retrouvez l’article “Le commencement anticipé des travaux soumis à autorisation environnementale : une “simplification” administrative utile ? publié dans Opérations immobilières n° 135 – Mai 2021, p. 7 [accès abonnés]
