La SCI du 90-94 avenue de la République ayant obtenu un permis de construire huit logements par surélévation d’un immeuble tertiaire conteste les douze prescriptions dont ce permis a été assorti auprès du tribunal administratif de Versailles qui ne lui a donné que partiellement gain de cause en annulant seulement deux des prescriptions litigieuses. Saisi d’un pourvoi en cassation contre le jugement par lequel le tribunal a annulé les seules prescriptions attachées au permis de construire relatives, d’une part, aux volets extérieurs de la construction, en prévoyant que ceux-ci doivent être des « volets battants persiennes en bois peint munis de lames à la française ajourées » et, d’autre part, aux modèles des portes d’accès, qui devaient être transmis pour avis au maire avant réalisation, le Conseil d’État est venu préciser la portée normative des cahiers de recommandations architecturales et paysagères. Dans sa décision, le Conseil d’État précise un certain nombre de questions en droit de l’urbanisme.
La Haute juridiction précise dans un premier temps que lorsque certaines prescriptions attachées au permis de construire sont contestées dans le cadre d’un recours gracieux, comme c’est le cas en l’espèce, le délai de recours contentieux continue de courir à l’égard des autres prescriptions. Une fois ce délai écoulé, des conclusions dirigées contre ces autres prescriptions qui n’avaient pas été contestées dans le cadre du recours gracieux sont irrecevables car tardives.
Les juges du Palais Royal estiment que l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative, qui donne aux tribunaux administratifs la compétence pour statuer en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d’habitation en zone tendue, s’applique également à un projet de surélévation d’un bâtiment existant.
Il convient de préciser qu’en l’espèce le permis de construire porte sur une extension d’un bâtiment existant destiné entièrement au commerce. Le projet porte sur la création de 414 m² de surface à destination d’habitation.
Ainsi, le Conseil d’État confirme l’application de ces dispositions en relevant que les travaux autorisés portent sur une surface dont plus de la moitié est destinée à l’habitation, puisqu’elle est même exclusivement destinée à un tel objet.
La troisième question soulevée par ce pourvoi concerne la portée normative des cahiers de recommandations (ou de prescriptions) architecturales et paysagères annexées au règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU).
Il ressort de l’arrêt que pour être opposables, les prescriptions ou recommandations, qui ne doivent pas fixer de règles nouvelles, doivent :
- être adoptées selon les mêmes modalités procédurales que le règlement du PLU ;
- être expressément citées dans le règlement (c’est-à-dire que le règlement doit expressément y faire référence) ;
- Se contenter d’expliciter ou de préciser, sans les contredire ni les méconnaître, les règles figurant déjà dans le règlement.
Enfin, en dernier lieu, le Conseil d’État confirme l’impossibilité pour l’autorité instruisant un permis de construire d’imposer des formalités non prévues par le Code de l’urbanisme pour la mise en œuvre de l’autorisation délivrée.
CE 2 juin 2023, n° 461645, SCI du 90-94 avenue de la République
