Dans sa version issue de la loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite « 3DS »), publiée au JO du 22 février 2022, l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose :
« Le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article, ou à proposer la souscription de parts ou actions permettant la jouissance du bien par ces bénéficiaires, dans le respect des conditions prévues à l’article L. 255-2.
Dans le cas d’une vente, celle-ci se déroule dans les conditions et délais fixés aux articles L. 255-10-1, L. 255-11-1, L. 255-13 et L. 255-15.
La cession des droits réels immobiliers par l’opérateur à chaque preneur crée un lien direct et individuel entre l’organisme de foncier solidaire et chacun des preneurs et désolidarise les preneurs entre eux et chaque preneur de l’opérateur.
À l’issue de cette cession, le preneur est réputé être titulaire d’un bail réel solidaire portant sur son logement avec une date de prise d’effet au jour de la cession qui lui est propre »
Comment entendre cette nouvelle mécanique ?
Deux étapes, au lieu de trois, sont désormais instituées dans ce schéma du « BRS Opérateur classique » :
(1) l’OFS consent un BRS à un opérateur qui prend l’engagement, le cas échéant, de construire ou de réhabiliter des logements, et de vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant à des conditions de ressources : il s’agit de ce que l’on désigne généralement le « BRS Opérateur » ;
(2) une cession des droits réels immobiliers de l’opérateur à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article : il s’agit de la « Cession des droits réels immobiliers ».
Selon notre lecture du texte, l’opérateur en vendant « les droits réels immobiliers attachés à ces logements » cède les droits réels immobiliers qu’il tient de son propre bail à un bénéficiaire répondant aux conditions de ressources posées à l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, lequel devient, par conséquent, preneur à bail. L’OFS est alors directement lié au preneur personne physique, sans intervention de sa part dans la chaîne contractuelle – contrairement au dispositif prévu dans la version antérieure du texte.
Par cette cession partielle (en ce qu’elle a pour objet un seul logement) de contrat, le preneur devient titulaire des droits réels immobiliers se rapportant audit logement et est tenu, à ce titre, des droits et obligations issues du bail.
Cette cession de contrat présente cependant deux particularités.
En premier lieu, cette cession, comme toute transmission des droits réels issus d’un BRS, doit faire l’objet d’un agrément par l’OFS selon les termes de l’article L. 255-11-1 du Code de la construction et de l’habitation, spécifique au schéma dit du « BRS Opérateur ». La procédure d’agrément permet à l’OFS d’exercer un contrôle lors de toute transmission et d’assurer le maintien dans le temps du caractère abordable du logement pour les ménages identifiés.
En second lieu, malgré la cession de contrat intervenue, l’opérateur cédant reste tenu légalement de l’éventuelle obligation de construire ou de réhabiliter, aux termes du premier alinéa de l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation. Cet engagement est propre à l’opérateur et ne saurait être transmis à un ménage occupant le logement. Autrement dit, c’est par détermination de la loi que l’opérateur en demeure le seul débiteur vis-à-vis de l’OFS et qu’il conserve tous les droits nécessaires pour l’exécution de cet engagement, alors même qu’il a cédé son contrat. C’est donc fort logiquement que le texte prévoit que chaque preneur est désolidarisé vis-à-vis de l’opérateur pour ce qui concerne cette obligation. Cette précision est intéressante, par comparaison avec d’autres outils, lorsque l’on sait que les textes relatifs au bail à construction prévoient que les cessionnaires ou la société à laquelle les droits réels sont apportés sont tenus des mêmes obligations que le cédant, qui en reste garant jusqu’à l’achèvement des constructions (art. L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Comme on l’a déjà indiqué, la cession des droits réels immobiliers par l’opérateur crée un lien direct entre l’OFS et le preneur personne physique. Mais cette relation directe ne porte pas exactement sur le même rapport d’obligation que celui initialement intervenu entre l’OFS et l’opérateur : le texte institue à l’occasion de la cession du droit réel un « avenant légal », une « modification systématique » du contrat transféré en ce que chacun des preneurs
– n’est légalement tenu que par les droits et obligations issus de l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir celles d’un preneur qui occupe le logement à titre de résidence principale, et
– est réputé titulaire d’un bail réel solidaire portant sur son logement avec une date de prise d’effet au jour de la cession du contrat à son profit. Chaque preneur étant titulaire de son propre bail réel solidaire, il est alors pertinent d’avoir précisé que les preneurs sont désolidarisés entre eux.
Chacun est tenu de son propre bail, qu’il exécute indépendamment, sans solidarité avec ses voisins. Cette désolidarisation, si elle s’entend parfaitement pour ce qui est des droits et obligations du bail, interroge s’agissant de la copropriété dans la mesure où chacun des ménages preneur est copropriétaire indivis des parties communes, et partant, est tenu solidairement, au travers du syndicat des copropriétaires, des droits et obligations se rapportant à ces espaces. Cette interrogation est toutefois balayée par le texte lui-même qui précise que, pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation ; rendant ainsi indéniable l’application du statut de la copropriété.
On entrevoit alors à nouveau l’intérêt de l’agrément déjà évoqué comme première particularité de cette cession de contrat puisque, au terme de celui-ci, l’OFS consacre l’accédant dans un rapport d’obligations différent de celui résultant du contrat conclu entre l’OFS et l’opérateur.
La tâche du législateur n’était pas simple : supprimer la succession entre un BRS Opérateur et des BRS Accédant au profit d’une mécanique plus classique et mieux connue reposant sur la cession de contrat, tout en maintenant une certaine individualisation des obligations qui pèsent sur l’opérateur chargé de la construction ou de la réhabilitation des logements. Il faut donc saluer cette réforme du texte, à partir duquel les interprétations des praticiens semblent converger, ce qui est en soi une véritable amélioration du dispositif.
Article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation
