La formation de recours abusifs destinés à contraindre les promoteurs immobiliers à négocier la poursuite ou l’engagement des travaux de construction en contrepartie d’un abandon de procédure n’a cessé de croître ces dernières années.
Les chiffres de la construction de logements neufs (permis de construire, mises en commercialisation) ont connu une forte baisse au cours de l’année 2021 notamment dans les zones tendues. Selon les données de la FPI, le dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme a baissé de 18,5%, les pourcentages d’obtention d’autorisations et les mises en commercialisation ont respectivement chuté de 6,7% et 16,9 %. A ces difficultés économiques et structurelles s’ajoute un phénomène grandissant de « judiciarisation » des autorisations d’urbanisme. En effet, la formation de recours abusifs destinés à contraindre les promoteurs immobiliers à négocier la poursuite ou l’engagement des travaux de construction en contrepartie d’un abandon de procédure n’a cessé de croître ces dernières années. Ce phénomène avait d’ailleurs conduit le législateur en 2018 (loi Elan) à adopter une série de mesures pour endiguer ces agissements, tant ils impactent les temporalités, notamment économiques, des projets immobiliers :
- Limitation à 10 mois du délai de jugement pour les recours formés contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d’aménager un lotissement (art. R. 600-6 du code de l’urbanisme) ;
- Cristallisation automatique de moyens à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (art. R. 600-5 du code de l’urbanisme) ;
- Suppression de l’appel pour le jugement de certains recours (compétence en premier et dernier ressort du TA statuant dans les zones tendues sur des recours formés contre les permis de construire un bâtiment à usage d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement). Ces dispositions, instituées en 2013 pour 5 ans (échéance en 2018) ont été prolongées jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- Montant maximal d’une amende de 10 000 euros pouvant être appliquée par le juge administratif quand il constate un recours abusif (art. R. 741-12 du code de justice administrative)
- Réduction à 6 mois du délai de contestation des autorisations portant sur des constructions ou aménagements achevés en l’absence d’affichage régulier des autorisations (art. R* 600-3 du code de l’urbanisme)
Ce sont aujourd’hui toutes les juridictions, y compris les juges constitutionnel et pénal, qui s’emploient à sanctionner sévèrement ces pratiques dilatoires.
Le Conseil constitutionnel vient en effet de valider les dispositions de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme limitant le droit de recours des associations à celles qui ont déposé leur statut au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (Cons. constit. déc. n° 2022-986 QPC du 1er avril 2022, Association La Sphinx).
Et en matière pénale, c’est l’affaire Haddad jugée par le Tribunal correctionnel de Marseille le 26 octobre dernier qui en donne une illustration concrète à travers 48 pages de jugement rendu suite au dépôt de plainte avec constitution de partie civile de 14 promoteurs, bien décidés à faire cesser les manœuvres incriminées.
Les promoteurs n’hésitent plus aussi à attaquer les refus de permis jugés abusifs ou la diminution de la constructibilité lorsqu’elle leur parait excessive. Ces refus étaient antérieurement exceptionnels alors que désormais c’est une situation de plus en plus couramment observée. Pour ces motifs, selon Pascal Boulanger (FPI), un recul de 28,4% des autorisations a été observé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021 ( cf. interview du Moniteur du 27 mai 2022 – accès abonnés).
Dans ce contexte, le Rapport Rebsamen pour la relance durable de la construction de logements (remis fin 2021) a été conduit notamment à formuler de nouvelles propositions pour réduire les délais de jugement, consolider les autorisations de construire, accroître la stabilité juridique et améliorer les sanctions en cas de recours abusifs. Il a ainsi notamment été proposé :
- De fixer le délai de cristallisation de moyens prévu à l’article R. 600 du code de l’urbanisme à deux mois à compter du dépôt de la requête initiale du pétitionnaire (au lieu de deux mois à compter de la communication aux parties du mémoire en réponse) ;
- De réduire le délai maximal de jugement de 10 mois prévu par l’article R. 600-6 du code de l’urbanisme en tenant compte du raccourcissement du délai de cristallisation des moyens ;
- Pérenniser, a minima prolonger les dispositions de l’article R. 811-1-1 du CJA qui permettent au tribunal administratif de se prononcer en premier et dernier ressort dans les zones tendues au sens de la taxe sur les logements vacants ;
- Étendre aux actions engagées contre des décisions de rejet ou de retrait des autorisations d’urbanisme le délai maximal de traitement des recours prévu par l’article R. 600-6 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative.
- Étendre aux décisions de retrait l’application du 2ème alinéa de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme qui permet de présumer de la condition d’urgence pour engager une procédure de référé suspension.
Enfin, un projet de décret vise à pérenniser et étendre les mécanismes de réduction des délais de jugements en cours de préparation reprenant certaines des propositions du rapport Rebsamen, notamment en étendant la compétence de premier et dernier ressort des TA :
- aux contentieux relatifs à des projets de construction ou de lotissements situés dans les zones tendues en matière de logement lorsque le bâtiment est implanté ou le lotissement envisagé en tout ou partie sur le territoire d’une commune soumise à la taxe sur les logements vacants ;
- aux actes relatifs à la création et à la réalisation des ZAC mentionnées aux articles L. 311-1 et suivants du code de l’urbanisme lorsqu’elles portent principalement sur la construction de logements et qu’elles sont instituées en tout ou partie dans les zones tendues.
Le décret instituerait également une compétence en premier et dernier ressort des CAA à compter du 1er septembre 2022 pour le contentieux relatif aux actions ou opérations d’urbanisme et d’aménagement dans des secteurs identifiés comme devant recevoir des opérations urbanistiques de grande envergure, telles que les OIN et les GOU.
Un commentaire du décret lui sera consacré dès sa publication, attendue avant l’été.
Isabelle Arnold
Directrice générale adjointe
Cheuvreux Nice
