Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l'article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014. Dès lors que l'instance, ayant pour objet de faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai ».
L’article L. 145-15 du même code (dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « Loi PINEL ») dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec (…) aux dispositions des articles (…) L. 145-41 (…) » (antérieurement la sanction était la nullité, prescriptible). Rappelons que par un arrêt du 19 novembre 2020 (Cass. 3ème civ. n° 19-20.405), la Cour de cassation a considéré que cette disposition était immédiatement applicable aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de ladite loi.
Il en résulte que la date du commandement ou de l’introduction de l’instance est indifférente, la seule condition étant que le bail existât au moment où la loi est entrée en vigueur pour que l’action soit recevable.
Au regard de ces dispositions se posait, en présence d’une clause situant un délai inférieur à un mois, la question de savoir si la sanction du « non écrit » frappait ce seul délai (celui d’un mois édicté à l’article L. 145-41 précité s’y substituant alors) ou la clause en son entier (privant de ce fait définitivement le bailleur du bénéfice de ladite clause à l’avenir).
Par deux arrêts en date du 6 novembre 2025, la Cour de cassation adopte la position la plus sévère : c’est l’entière clause résolutoire qui est réputée non écrite et non le seul délai contrevenant aux dispositions précitées.
Ainsi, toute clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est neutralisée en son entier et considérée comme n’ayant jamais existé dès lors que le bail était en cours au 18 juin 2014.