Chaque mois, le « Grand rendez-vous de l'immobilier » (Capital / Radio Immo) traite des questions des auditeurs dans la chronique « Ça vous concerne ». Marie Choplin-Texier nous livre son expertise en droit de la famille dans une séquence intitulée « Transmission : puis-je rénover un bien dont mes enfants ont la nue-propriété ? ».
En réponse à la question posée, Marie Choplin-Texier rappelle que l’article 605 du Code civil fixe la répartition des travaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier est redevable des dépenses d’entretien, c’est-à-dire des dépenses utiles au maintien en bon état du bien immobilier, mais aussi des dépenses d’amélioration. Le nu-propriétaire est quant à lui redevable des grosses réparations, touchant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale comme les gros murs, voûtes, poutres, toitures … Il reste toutefois possible de déroger à ce principe de répartition en insérant dans l’acte de donation une clause particulière. On peut ainsi prévoir que tous les travaux, quelle que soit leur importance, soient à la charge de l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruitier ne peut plus se retourner vers le nu-propriétaire pour qu’il réalise les travaux. En pratique, il convient d’être particulièrement vigilant dans le cas de travaux de construction car au décès de l’usufruitier, il n’y aura en principe pas de taxation pour la réunion de l’usufruit et la nue-propriété. Il faudra à cet égard bien veiller à ce que ce soit l’usufruitier qui ait réellement tiré bénéfice de la construction en percevant des revenus ou en y habitant pour éviter tout risque de requalification en donation indirecte de la part de l’administration fiscale.
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