Cheuvreux Paris

Gestion en flux des conventions de réservation : un délai supplémentaire accordé pour la mise en conformité

12 Oct 2021 Newsletter

Partie intégrante de l’écosystème du financement du logement social, la réservation est une prérogative d'origine légale ou conventionnelle, par laquelle un réservataire jouit du droit de proposer à un réservant – le plus souvent un organisme HLM – des candidats à l'attribution d'un logement pendant une durée déterminée, en échange d’avantages qu’il a accordés (financement, terrain, garanties d’emprunt, etc.).

Deux dispositifs de réservation doivent être distingués :

  • Les réservations de plein droit au profit du préfet de département, sans contrepartie (« contingent préfectoral »), prévues à l’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et qui s’imposent aux organismes HLM ;
  • Et les réservations au profit de l’Etat, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, Action Logement Services et les organismes à caractère désintéressé, avec contreparties, également prévues à l’article L. 441-1 du CCH.

Avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les réservations pouvaient porter soit :

  • sur des logements identifiés sur des programmes (gestion en stock),
  • sur un flux annuel de logements portant sur un ou plusieurs programmes ou sur l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur (gestion en flux), ou
  • une combinaison de ces deux formules.

Relevant les inconvénients de la gestion en stock, le gouvernement a souhaité, dans le cadre de la loi ELAN, généraliser le principe de la gestion en flux réduisant alors la gestion en stock à une exception pour les organismes HLM.

L’article 114 de la loi Elan instaure ainsi une obligation de mise en conformité des conventions de réservation qui ne portent pas exclusivement sur une gestion en flux au plus tard au 24 novembre 2021.

Toutefois, selon les termes de l’avis de la Commission des affaires économiques du Sénat (Avis n° 720 (2020-2021) fait au nom de la commission des affaires économiques de Mme Dominique ESTROSI SASSONE, déposé le 29 juin 2021), le mouvement HLM, comme les associations représentant les élus locaux, ont fait connaître leur incapacité à mettre en œuvre ces dispositions dans les délais prévus du fait de la crise sanitaire et des élections locales. L’article 22 du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dit « 3DS »), actuellement en discussion, prévoit donc de reporter ce délai de deux ans, imposant une mise en conformité des conventions de réservation d’ici le 24 novembre 2023.

Prenant acte de la modification à intervenir, le décret n° 2021-1016 du 30 juillet 2021 supprime la mention au 24 novembre 2021 dans le décret n° 2020-145 du 20 février 2020 relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux, pour faire référence à l’article 114 de la loi Elan dont la modification devrait intervenir par le biais du projet de loi 3DS.

Les organismes HLM devraient donc disposer d’un délai supplémentaire pour la mise en conformité des conventions de réservation avec la gestion en flux.

Notons que l’obligation de gestion en flux, puisque qu’elle induit que les réservations prévues par la convention portent sur un flux annuel de logements exprimé en pourcentage du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur à l’échelle du département, devrait faciliter la cession des logements réservés. Le travail des parties et du notaire s’en trouvera en effet simplifié dans la mesure où elle implique un maintien des réservations au niveau du patrimoine départemental du réservant originel, et rend donc caduque la question des reprises des conventions de réservation. Le vendeur fait son affaire personnelle de ses droits de réservation, maintenu au niveau de l’ensemble de son patrimoine à l’échelle du département ; la cession du patrimoine n’ayant pour seule incidence que de reporter les droits sur d’autres éléments du patrimoine.

Pour les opérations comprenant des logements réservés en stock devant intervenir avant la mise en conformité des conventions, il demeure nécessaire de procéder à un travail de recensement précis pour identifier celles toujours en vigueur et déterminer leur sort : maintien des réservations sur les logements considérés et, partant, reprise des engagements par l’acquéreur, ou « délaissement » des droits pour les logements en cause du fait de la mise à disposition de logements équivalents par le vendeur.

Cet arbitrage n’est pas sans incidence pour l’organisme HLM acquéreur puisqu’en reprenant les conventions de réservation en stock de son vendeur il devra, par la suite, les intégrer dans son flux de logements mis à disposition du réservataire à l’échelle du département.

Outre les points classiques de vigilance liés à une vente en bloc de logements, le plus souvent occupés, cette spécificité devra donc être regardée avec attention tant par les parties que par le ou les notaire(s) de l’opération, jusqu’à la mise en conformité de l’ensemble des conventions de réservation devant donc, a priori, intervenir au plus tard le 24 novembre 2023.

Décret n° 2021-1016 du 30 juillet 2021 portant modification du décret n° 2019-1378 du 17 décembre 2019 relatif à la cotation de la demande de logement social et du décret n° 2020-145 du 20 février 2020 relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux (JO du 1er août 2021)

 




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