Depuis le 1er juillet 2019, la ville de Bordeaux est soumise à l'encadrement des loyers. Cette mesure vise à réguler les prix des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire les villes où la demande de logements est supérieure à l’offre. Bordeaux, en tant que ville dynamique et attractive, fait partie de ces zones tendues.
L’encadrement des loyers à Bordeaux a pour objectif de favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes et de limiter les pratiques abusives de certains propriétaires. Cette mesure a été mise en place pour répondre à la crise du logement dans les zones tendues, où les loyers sont souvent trop élevés par rapport aux revenus des ménages.
1. Le champ d’application
L’encadrement des loyers pose une limite au montant du loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d’un logement.
Il existe 2 types d’encadrement des loyers :
- Les règles s’appliquant dans les communes en zone tendue ;
- Les règles spécifiques comme « le complément de loyer » (pour un logement qui présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport à un autre logement). Exemple : loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + un complément de loyer,
2. Méthode de calcul
De nombreuses villes appliquent l’encadrement des loyers. Les villes pionnières en la matière sont Paris, depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020, les villes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, Lyon / Villeurbanne (Rhône) depuis le 1er novembre 2021 et, enfin, le territoire d’Est Ensemble depuis décembre 2021. En juillet 2022, les villes de Montpellier et Bordeaux sont venus s’ajouter à ce dispositif d’encadrement.
Le 29 novembre 2022, le ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein, a donné son aval à un encadrement des loyers à Marseille.
Le calcul de l’encadrement des loyers tient compte des références publiées par arrêté préfectoral chaque année (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), et se base sur les 4 critères suivants :
- Le quartier dans lequel se situe le logement,
- L’année de construction,
- Le nombre de pièces,
- Le type de location (vide ou meublée)
Pour établir le calcul des loyers concernés, il suffit de prendre le loyer de référence et d’y ajouter 20 % de sa valeur.
3. Application
L’encadrement des loyers a été mis en place pour protéger les locataires des abus de certains propriétaires qui pratiquent des loyers excessifs. Cette mesure permet de fixer un loyer de référence pour chaque type de logement, en fonction de sa localisation, de sa surface et de son niveau de confort. Ainsi, le loyer ne peut pas dépasser un certain montant, appelé loyer médian de référence majoré.
En sont exclus :
- les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l’objet d’une reconduction tacite,
- les logements sociaux HLM,
- les logements soumis à la loi de 1948,
- les logements conventionnés ALP,
- les locations saisonnières,
- les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
L’encadrement des loyers s’applique donc aux nouvelles locations, ainsi qu’aux renouvellements de bail.
4. Sanctions
Cependant, malgré cette mesure, certains propriétaires continuent de fixer des loyers au-dessus du loyer de référence, enfreignant ainsi la loi.
Dans ce cas, des sanctions peuvent être appliquées.
Tout d’abord, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation pour tenter de régler le litige à l’amiable. Si cela ne fonctionne pas, il peut saisir la justice pour demander une réduction du loyer et le remboursement des sommes versées en trop.
Ensuite, le propriétaire peut être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. En cas de récidive, l’amende peut être doublée.
En outre, le propriétaire peut également être condamné à payer des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi.
Enfin, le propriétaire peut se voir interdire de louer son bien pendant un certain temps, voire de manière définitive, si les manquements sont graves et répétés.
En conclusion, le non-respect de l’encadrement des loyers peut entraîner des sanctions importantes pour les propriétaires. Il est donc important de respecter la loi pour éviter des litiges et des sanctions financières.
